Нюансы приобретения совместного жилья двух владельцев

Содержание
  1. Особенности покупки квартиры у двух собственников
  2. Почему возникает общая собственность?
  3. Нюансы при покупке квартиры у двух «долевых» собственников
  4. На что обратить внимание при покупке квартиры у двух «совместных» собственников
  5. Если одним из собственников квартиры является ребенок
  6. Разновидность общей долевой собственности: коммунальная квартира
  7. Покупка квартиры у двух собственников
  8. Нюансы сделки
  9. Покупка квартиры у двух собственников жилья
  10. Общая недвижимость
  11. Коммунальная квартира
  12. Порядок оформления
  13. Необходимые документы
  14. Один или два договора?
  15. На видео о заключении договора при приобретении недвижимости
  16. Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников
  17. Особенности покупки квартиры у двух собственников
  18. Договор купли-продажи квартиры в общей собственности
  19. Покупка квартиры у двух собственников. Как правильно покупать недвижимость у нескольких собственников?
  20. ○Доли в квартире
  21. ○ Покупка квартиры по частям
  22. ○ Согласие собственника
  23. ○ Факторы риска
  24. ○ Права несовершеннолетних
  25. ○ Кредитная квартира
  26. ○ Квартира в общей собственности супругов
  27. ○ Особый вид долевой собственности – коммунальная квартира
  28. ○ Приобретение квартиры в строящемся доме
  29. Покупка квартиры у двух или нескольких собственников: нюансы составления договора купли продажи
  30. Почему у квартиры может быть два и более собственника?
  31. Нужно ли согласие собственника?
  32. Какие документы требуются?
  33. Нюансы составления договора
  34. Права несовершеннолетних
  35. Как осуществляется продажа квартиры, у которой два собственника: все нюансы вопроса
  36. Как купить квартиру, принадлежащую двум собственникам?
  37. Почему у квартиры могло оказаться несколько владельцев?
  38. Долевое и совместное владение: в чем разница?
  39. Что нужно учитывать при покупке жилья у долевых и совместных собственников?
  40. Как оформить квартиру на двух собственников?

Особенности покупки квартиры у двух собственников

Нюансы приобретения совместного жилья двух владельцев

​Покупка квартиры – это важный процесс, итогом которого является смена собственника недвижимости. И самым важным здесь является не выбор конкретной квартиры, которую хочется приобрести, хотя это, безусловно, очень актуально, а правильное оформление сделки по купли-продажи недвижимости.

Ведь в случае чего, можно потерять и жилье, и деньги, что обернется для покупателя катастрофой. Поэтому ответственно подойти к заключению договор купли-продажи и разузнать важные нюансы по приобретению собственности просто необходимо для безопасности и подстраховки.

Сегодня мы раскрываем все особенности покупки квартиры у двух собственников.

У любой недвижимости существует собственник. И чаще всего собственников несколько. Их бывает несколько даже тогда, когда в свидетельстве о собственности на квартиру написано, что один.

Чтобы не нарваться на неприятные ситуации, лучше досконально изучить документы и выяснить, сколько все-таки собственников у данного объекта на самом деле.

При покупке квартиры с двумя и более собственниками существуют некоторые нюансы, которые необходимо знать.

Почему возникает общая собственность?

И самый простой ответ на этот вопрос, конечно же, то, что общая собственность означает, что квартиру купили и оформили на себя несколько человек. Это так, но существуют и другие варианты образования такой собственности.

Имущество в общей собственности может находиться по следующим причинам:

  • Покупка двумя людьми;
  • Приватизация на несколько человек;
  • Унаследование несколькими лицами;
  • Покупка в браке.

Во всех этих случаях люди получают имущество не в единоличное пользование и распоряжение, а в общее. Но и здесь существуют разновидности, собственность может быть:

  1. Долевая (когда доли в квартире строго определены, как правило, равнозначно).
  2. Совместная (когда никаких долей не выделено, но у квартиры существует два собственника; такое чаще всего случается при приобретении недвижимости в браке, зарегистрированное на одного из супругов).

Стоит заметить, что общую совместную собственность можно сделать долевой.  Собственники оформляют договор, где по согласованию выделяют свои доли, и нотариально его заверяют. Доли в квартире можно продать и отдельно, а вот в совместной собственности этого сделать никак нельзя – реализовать можно только полностью всю площадь.

Таким образом, владение и распоряжение квадратными метрами на основе собственности осуществляют два человека, но по разным основаниям. Исходя из этих оснований, формируются и нюансы покупки квартиры у 2-х собственников.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Нюансы при покупке квартиры у двух «долевых» собственников

Если у квартиры два собственника, у каждого из которых по доле, то продавцом должны выступать они оба, если осуществляется продажа целой квартиры. С таким же успехом один из владельцев может реализовать свою долю, на это разрешения второго собственника не требуется.

В случае если осуществляется покупка целой квартиры, находящейся в долевой собственности, то у продавцов должно быть два свидетельства о собственности – на каждого из них. Это значит, что продавать они будут как бы каждый свою долю.

  Здесь важно обратить внимание на договор купли-продажи. В нем должны быть прописаны уже не два, как в случае с одним собственником, а три лица – покупатель и два продавца.

Составлять два договора – с каждым по отдельности –  не требуется, необходимо лишь указать обоих в одном документе купли-продажи.

Скачать договор при покупке квартиры у двух собственников (образец/бланк).

В процессе покупки необходимо обратить внимание и на договор задатка. Там обязательно также прописываются оба собственника, и сумма задатка делится пополам – на каждого. Расписки составляются обязательно в письменной форме каждым из продавцов, которые пишут о том, что получили задаток (в пропорциональной части).

Может существовать другой вариант покупки квартиры, без присутствия другого собственника. В этом случае ее продает один и собственников, но у него обязательно должна быть нотариальная доверенность от другого владельца, по которой он вправе осуществлять продажу самостоятельно.

На что обратить внимание при покупке квартиры у двух «совместных» собственников

Такая собственность возникает чаще всего при покупке квартиры супругами в браке. При совместной собственности существует одно свидетельство о собственности, где указано одно лицо. При приобретении квартиры в этом варианте, стоит поинтересоваться о наличии супруга продавца.

Ведь если имущество приобретено в браке, то без его согласия осуществить покупку не представляется возможным. А если и представляется, то это будет уже мошенничество. В таком случае пострадавшее лицо может обратиться в суд, в течение 1 года, с иском, и ему вернут его законные метры.

Поэтому, наличие согласия супруга обязательно – в первую очередь в этом должен быть заинтересован покупатель, дабы не остаться у разбитого корыта. Такое согласие должно быть не только получено в письменной форме, но заверено нотариально, что в дальнейшем убережет от вопросов.

При регистрации квартиры в регистрационной палате это согласие обязательно предъявляется.

Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры.

Можно обойтись без согласия супруга в случае, если есть брачный договор, в котором четко прописано, что покупаемая квартира принадлежит продавцу, и его супруг на нее не имеет прав.

Таким же действием обладает договор дарения, а также имущество, полученное путем наследования собственника – здесь никаких притязаний на недвижимость супруг не имеет, его согласие не требуется.

В любом случае, заключается договор купли-продажи с одним собственником, но следует убедиться в наличии у него подтверждающих документов на право единоличной продажи.

Но квартира, находящаяся в совместной собственности, предполагает не только брак. Поэтому, при продаже объекта необходимы нотариально заверенные согласия всех собственников квартиры.

Если одним из собственников квартиры является ребенок

Что делать, если одним из собственников покупаемой квартиры является ребенок? Здесь совсем недостаточно согласия его родителей или опекунов.

Для того чтобы приобрести имущество, принадлежащее двум владельцам, один из которых – несовершеннолетний, нужно получить соответствующее согласие у органов опеки.

Разрешение, естественно, получают родители или опекуны, но покупатель должен удостовериться в том, что такие разрешения получены. Иначе сделку могут в дальнейшем признать незаконной.

Также стоит посмотреть на перечень лиц, прописанных в квартире. Если там прописан ребенок, это тоже является своего рода препятствием к покупке. Просто так выписывать его нельзя, запрещают органы опеки. Поэтому, стоит убедиться, что несовершеннолетних детей в этом списке нет. А если есть, стоит дождаться того момента, когда его оттуда выпишут и пропишут по другому адресу.

Разновидность общей долевой собственности: коммунальная квартира

​С коммунальными квартирами дело обстоит несколько иначе. Там тоже могут быть как два собственника, так и больше. Коммунальная квартира относится к общей долевой собственности, где распределение долей происходит согласно площадям занимаемых комнат.

Но существуют и места общего пользования – коридор, кухня, санузел – являющиеся, соответственно, общим имуществом, которое также должно быть распределено по долям.

Кстати, оно может быть не распределено, но в случае продажи комнаты, закрепить эти доли в общих местах обязательно нужно, в противном случае комнату не продать.

Выделение этих долей происходит у нотариуса, по соглашению всех собственников объекта недвижимости. Поэтому при покупке комнаты в коммуналке, следует обратить внимание, выделены ли доли и в общих местах пользования квартиры.

К тому же, еще одним важным документом, который должен иметь собственник при продаже – это согласие всех своих соседей на продажу. Это объясняется тем, что у них право преимущественной покупки его доли.

То есть сначала собственник комнаты должен предложить ее приобрести своим соседям по квартире, а уж затем выставлять на открытую продажу. Отказы должны быть письменными.

Поскольку, если продажа квартиры осуществиться без уведомления других владельцев, то они могут подать в суд за нарушение своих прав. Поэтому наличие этих документов необходимо четко проконтролировать при покупке.

В случае если получить отказ самого собственника невозможно по каким-либо причинам, его необходимо оповестить, послав письмо с уведомлением о вручении. После такого извещения должен пройти месяц, и только затем квартиру можно продать.

Если у вас остались какие-либо вопросы по покупке квартиры у двух и более собственников, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-dvux-sobstvennikov

Покупка квартиры у двух собственников

Покупка квартиры у двух собственников

Любая сделка с недвижимостью всегда является ответственным и важным шагом в жизни двух лиц – покупателя и продавца, ведь в процессе сделки происходит переход прав собственности от лица одного к другому.

Однако, в некоторых случаях этих лиц может быть больше – например, три, два из которых являются собственниками квартиры. Что же делать в такой неоднозначной на первый взгляд ситуации? Отказываться от подходящего вам варианта жилья и начинать поиски другого? Совсем необязательно.

Покупка квартиры у двух собственников хоть и обладает собственными определенными нюансами и особенностями, но все же недалеко отходит от стандартных случаев.

Нюансы сделки

особенность, которой отличается сделка приобретения квартиры у двух собственников, заключается в необходимости получения разрешения на продажу объекта недвижимости от каждого из совладельцев.

В случае, если один из них пойдет в отказ, заключить сделку по закону будет просто невозможно. Поэтому нужно наладить контакт со всеми владельцами квартиры.

Стоит отметить и тот факт, что при покупке квартиры у двух собственников вы сможете купить как всю квартиру полностью, так и определенную долю в ней. Это еще одна особенность этой сделки.

Отдельным случаем является приобретение жилья у семейной пары – если продажа проводится с подачи одного супруга, необходимо получить письменное согласие на отчуждение имущества у другого супруга.

Без выполнения этого условия сделка не может быть совершена по закону.

Что может случиться, если квартира была куплена без согласия и ведома одного из владельцев? Поначалу никаких последствий может и не возникнуть, однако, если согласие не будет достигнуто даже после заключения сделки, обманутый таким образом собственник сможет подать на вас в суд и отстоять возможность передачи прав на квартиру от вас к нему обратно.

Судебное разбирательство в любом случае чревато тратами времени и нервов, а иногда и денежных сумм.

Покупка квартиры у двух собственников жилья

Несомненно, покупка квартиры у двух собственников сопряжена с определенными рисками, с которыми вы сможете ознакомиться в приведенном перечне:

  • при покупке квартиры без согласия второго владельца высокая вероятность его обращения в суд, что в случае удовлетворения иска оставит покупателя без квартиры;
  • если покупается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, есть вероятность, что органы опеки откажут в согласии, что приведет к невозможности сделки.

Также следует помнить, что общая собственность классифицируется на две разновидности:

  1. Совместная. В таком случае квартира принадлежит определенному количеству собственников (в данном случаев двум), каждый из которых владеет всей квартирой полностью, то есть без распределения долей в соответствии с определенными факторами.
  2. Долевая. В этом случае между всеми владельцами объекта недвижимости происходит распределение долей, которое может зависеть от площади занимаемой каждым владельцем комнаты, суммы, потраченной каждым собственником на покупку и т.д.

Очевидно, что на практике процесс покупки квартиры в совместной и долевой собственности несколько различается, каждый из этих видов отличается своими определенными особенностями.

Общая недвижимость

Общая недвижимость наиболее часто на практике встречается во владении семейной пары.

Для того, чтобы сделка по приобретению совместного объекта недвижимости была оформлена по закону и официально зарегистрирована, необходимо обязательно получить согласие второго супруга на отчуждение – оно может быть составлено как в простой письменной, так и в нотариально заверенной форме. Второй вариант более предпочтительный, прибегайте к нему.

В некоторых случаях получение согласия не нужно, если особенности распределения прав на квартиру при ее продаже были предварительно оговорены в брачном договоре.

В таком случае достаточно предоставить данный договор, чтобы сделка купли-продажи была законной.

Стоит отметить, что получение согласия на продажу квартиры от второго супруга не требуется, в случае, если квартира была получена первым супругом по наследству либо договору дарения.

В соответствии с законодательством такая собственность не подлежит делению при разводе и продаже и является собственностью только одного из супругов, даже если получена в браке.

Коммунальная квартира

Коммунальная квартира представляет собой объект недвижимости, который зачастую принадлежит нескольким владельцам, число которых может ограничиваться двумя.

Доля жилья каждого из собственников квартиры напрямую зависит от площади комнат, которые ими заняты.

Комнаты, которые имеют статус общего пользования (например, кухня), считаются как общее имущество и не влияют на распределение долей между собственниками коммуналки.

Главный нюанс при покупке комнаты в коммунальной квартире – необходимость извещения и получения согласия от всех совладельцев.

При этом, если заселение новых собственников будет способствовать ухудшению условий проживания старых, такая сделка становится невозможной.

Законодательство устанавливает срок в размере 30 суток на принятие решения совладельцам.

В случае, если покупатель коммунальной комнаты осмелился проигнорировать право, которое устанавливает приоритет покупки других владельцев, он может попасть в ситуацию, когда другие владельцы комнат в квартире обратятся на него в суд, чтобы получить его права, переданные в ходе подписания договора о покупке квартиры.

В случае, если у них получится удовлетворить иск, покупатель может утратить право собственности на комнату, потратить время и свои средства.

Порядок оформления

Оформление сделки в случае с двумя собственниками практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Сюда входят такие шаги, как:

  • составление и подписание договора купли-продажи;
  • передача денег за оплату объекта недвижимости;
  • подписание акта приема-передачи квартиры;
  • регистрация купленной недвижимости в ЕГРН.

Единственный нюанс, который уже неоднократно упоминался ранее – для регистрации договора купли-продажи необходимо получить разрешение обоих собственников (либо всех имеющихся при покупке комнаты в коммунальной квартире). Без этого сделка просто не сможет состояться.

Не подвергается изменениям и сам договор, который подписывается в ходе покупки квартиры.

Для сделки используется идентичный стандартному договор за одним исключением – в него добавляется еще одна сторона.

Таким образом, документ заключается между покупателем и двумя собственниками. В остальном все по стандарту – те же данные, которые должны быть.

Необходимые документы

Если вы хотите купить квартиру у двух собственников в 2017 году, приготовьте такие документы:

  • паспорт;
  • согласие супруга на покупку квартиры (если вы в браке).

Здесь можно скачать образец согласия супруга на покупку квартиры.

Планируется покупка жилья в ипотеку? Тогда помимо указанных выше бумаг понадобятся такие:

  • справки, подтверждающие платежеспособность и ксерокопия трудовой книжки;
  • оценочный сертификат о стоимости приобретаемой квартиры;
  • документы по страхованию;
  • еще один документ (помимо паспорта) для удостоверения личности.

Перед подписанием договора необходимо тщательно проверить все документы продавца:

  • правоустанавливающие бумаги;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • выписку из домовой книги и ЕГРН.

Только если все в порядке, можете заключать сделку.

Один или два договора?

На носу покупка квартиры у двух собственников? Оформляется договор в едином экземпляре или две штуки? Этот вопрос мучает многих будущих покупателей жилья.

Ответ на него прост – для заключения сделки достаточно одного договора, который будет указывать:

  • три стороны (покупателя и двух владельцев);
  • распределение долей каждого из собственников (в случае покупки квартиры, находящейся в долевой собственности).

Тут представлен образец договора покупки квартиры у двух собственников.

Составлять и подписывать два договора не требуется.

На видео о заключении договора при приобретении недвижимости

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov.html

Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Г. Алексеев Автор статьи

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

  • совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;
  • долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 – Москва

+7 (812) 309-68-04 – Санкт-Петербург

При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества.

Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров.

Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли. За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю. В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.

Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже.

Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время.

Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.

Особенности покупки квартиры у двух собственников

После того, как согласие всех сособственников получено, можно приступать к самой процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры. Покупателю важно удостовериться, что все риски по приобретению жилья, находящегося в общей собственности, минимизированы.

Если квартира покупается у супругов, находящихся в законном браке, то потребуется нотариально заверенное согласие мужа/жены на продажу недвижимости. При наличии у них несовершеннолетних детей, даже не имеющих право на доли в квартире, обязательно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья. То же правило распространяется на членов семьи, признанных судом недееспособными.

Перед тем как купить квартиру у двух собственников, потенциальный приобретатель недвижимости должен проверить свидетельство о регистрации права собственности, где указаны все совладельцы жилья и размер их долей в праве. Нелишним шагом будет проверка соответствия паспортных данных, указанных в «розовом» свидетельстве с личными документами продавцов квартиры.

Для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП на приобретаемое жилое помещение. Такой документ можно заказать в службе Росреестра или территориальном МФЦ (многофункциональном центре). Выписка содержит следующие данные:

  • описание жилого помещения;
  • информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
  • информацию о действующих обременениях на квартиру (арест, ипотека, аренда);
  • сведения о ведущихся судебных спорах относительно данного жилья.

До окончательного принятия решения о покупке квартиры с общей собственностью необходимо проверить существование третьих лиц, имеющих права на эту недвижимость и зарегистрированных там жильцов. Для этого продавец должен представить:

  • справку из ЖЭКа о том, что все проживающие в квартире сняты с регистрационного учета;
  • расширенную выписку из домовой книги;
  • справку из паспортного стола ФМС о лицах, имеющих право пользования квартирой (зарегистрированных по месту пребывания).

Особенно тщательно следует проверить наличие временно выписанных жильцов квартиры (не являющихся сособственниками), сохраняющими право на проживание и пользование жилой площадью после продажи:

  • лица, проходящие военную службу;
  • лица, находящиеся в местах лишения свободы по приговору суда;
  • несовершеннолетние, помещенные в детские воспитательные учреждения;
  • престарелые и больные люди, находящиеся в специализированных учреждениях.

Если квартира продается по доверенности, выданной сособственниками третьему лицу, то следует проверить действительный статус этого документа. Может случиться так, что доверенность была отозвана и сделка, совершенная по ней, будет признана недействительной.

Проверка состояния расчетов по коммунальным платежам – необходимая мера предосторожности, которую должен предпринять покупатель квартиры в общей собственности. Продавцы должны предъявить выписку из финансового лицевого счета, в котором зафиксировано отсутствие задолженности.

Договор купли-продажи квартиры в общей собственности

Форма договора купли-продажи квартиры, приобретаемой у двух собственников, не отличается от общепринятой. Различие заключается в том, что договор будет трехсторонним – кроме покупателя, в качестве продавца указываются два владельца долей недвижимости. В договоре указываются все данные сособственников, размеры принадлежащих им частей общего имущества и стоимость долей.

Помимо информации о собственниках, договор обязательно должен содержать информацию об отчуждаемой недвижимости:

  • объект продажи (квартира, комната);
  • местоположение (почтовый адрес) продаваемого жилого помещения;
  • жилая и общая площадь;
  • этаж, где находится квартира;
  • кадастровый номер объекта недвижимости.

В договоре должен предусматриваться пункт, описывающий порядок передачи денег сособственникам за их доли в купленной квартире. Наиболее удобным можно считать способ оплаты посредством аренды банковских ячеек.

Покупатель помещает в каждую из ячеек сумму, определенную договором, для каждого из совладельцев квартиры. После того как будет проведена процедура регистрации права, будет произведен расчет при участии банка.

Приобретение недвижимости, имеющей двух и более собственников, всегда сопряжено с известным риском. Чем серьезнее подойдет покупатель к проверке титула и «истории» квартиры, тем меньше шансов потерять собственные деньги и моральные силы в многочисленных судебных процессах.

Источник: https://pravometr.ru/kak-izbezhat-riskov-pri-pokupke-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov.html

Покупка квартиры у двух собственников. Как правильно покупать недвижимость у нескольких собственников?

Стандартный договор предполагает участие двух сторон. Но это не значит, что их не может быть больше. Один из примеров – покупка квартиры, у которой два собственника. В этом случае требуется определенный алгоритм действий, о котором мы расскажем в нашей статье.

○Доли в квартире

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 244 ГК РФ).

Чаще всего общая собственность возникает, когда имущество приобретается несколькими лицами. Но есть и другие способы возникновения такого вида владения:

  • Приватизация на двух и более лиц.
  • Переход недвижимости нескольким лицам по наследству.
  • При приобретении квартиры в период пребывания в законном браке.

Особенность сделки с квартирой, находящейся в общей собственности, заключается в том, что ее продажа одним лицом невозможна без согласия другого.

Вернуться

○ Покупка квартиры по частям

Если общая собственность является делимой, можно купить квартиру по частям. Для этого нужно заключить два разных договора с двумя собственниками, которые будут независимы друг от друга. Для каждой сделки нужно:

  • Проверить всю документацию продавца.
  • Получить согласие второго собственника на продажу.
  • Заключить договор купли-продажи.
  • Пройти государственную регистрацию перехода права собственности.

Желательно совершать эти сделки одновременно, чтобы быть уверенным в том, что квартира будет принадлежать вам целиком. Потому что если вдруг второй собственник передумает продавать свою часть, вы не сможете в полной мере распоряжаться купленной квартирой (например, сдавать ее в аренду). На все действия потребуется согласие совладельца.

Вернуться

○ Согласие собственника

Отсутствие возражений со стороны другого собственника – ключевое требование к действительности сделки. Оно должно быть не только получено, но и составлено правильно.
Законодатель не предусматривает строгой формы составления документа. Но есть определенные требования к данным, которые должны быть в нем прописаны. Так, укажите в документе:

  • Наименование предмета сделки купли-продажи с его полным описанием (адрес, технические характеристики).
  • ФИО, паспортные и контактные данные каждого собственника.
  • Реквизиты документа, подтверждающего факт совместной собственности (свидетельство о браке, завещание, договор купли-продажи/дарения и др.).
  • Факт отсутствия возражений на продажу квартиры.
  • Период действия настоящего соглашения.
  • Дата, подпись.

Кроме перечисленных сведений можно указать и реквизиты покупателя, если к моменту оформления документа он уже найден. Согласие на продажу обязательно должно быть заверено нотариусом.

Вернуться

○ Факторы риска

Если вы решились на покупку квартиры с несколькими собственниками, будьте готовы к определенным трудностям. В первую очередь, это необходимость установления факта совместной собственности.

Потому что основной риск – это сокрытие данного обстоятельства продавцом. Чтобы убедиться в количестве собственников, нужно заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны все юридические владельцы имущества, а также наличие обременений на него.

Кроме того, при покупке могут возникнуть трудности, если второй собственник:

  • Недоступен (пребывает заграницей либо в местах лишения свободы).
  • Является недееспособным (о чем имеется соответствующая справка).

Вернуться

○ Права несовершеннолетних

Если в покупаемой квартире прописан несовершеннолетний, вам необходимо позаботиться о соблюдении его прав. Так, требуется получение согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры.

А для этого должны быть предоставлены гарантии, что ребенок будет обеспечен другим жильем, которое по размерам и удобствам не уступает продаваемому.

Соблюдение данного условия имеет принципиальное значение, потому что при нарушении прав ребенка сделка будет аннулирована.

Вернуться

○ Кредитная квартира

Если жилье, которое вы собираетесь купить приобретено в ипотеку, которая еще не выплачена, участие банка в сделке является обязательным.

Он должен дать согласие на продажу и погашение кредитного долга за счет средств покупателя.
А если вы хотите также купить такую квартиру в ипотеку, банк должен переоформить долговые обязательства продавца на покупателя.

Для этого придется представить документы, подтверждающие вашу личность и платежеспособность.

Вернуться

○ Квартира в общей собственности супругов

Если вы собираетесь покупать жилье, которое является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо участие каждого из них в сделке. В этом случае подписывается трехсторонний договор, где в роли продавца выступают муж и жена.

Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме по стандартной схеме, но необходимо, чтобы он был подписан обоими супругами.
Также возможно заключение сделки только с одним из супругов, при условии, что второй представил письменное согласие на продажу, заверенное нотариусом.

Независимо от того, как именно будет оформляться сделка, вы должны проконтролировать участие каждого супруга в ней.

Вернуться

○ Особый вид долевой собственности – коммунальная квартира

Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет принципиальное отличие от остальных сделок с долевой собственностью:

  1. Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.
  2. Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.

В остальном, покупка комнаты не отличается от приобретения квартиры. Здесь также нужно убедиться в:

  • Правомочности действий продавца.
  • Отсутствии обременений на жилплощадь.
  • Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
  • Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).

Вернуться

○ Приобретение квартиры в строящемся доме

Если вы покупаете квартиру в незаконченной новостройке у физического лица, вы должны знать, что до сдачи дома он не будет являться его собственником. Поэтому вы можете приобрести жилплощадь по договору уступки права требования.

Но при этом необходимо согласие застройщика, который продолжает иметь права на продаваемую квартиру. Если продавец полностью выплатил свою долю, застройщика необходимо только уведомить о сделке.

А если у него еще остались перед ним обязательства, компания должна согласиться на переход права собственности и подписать его.Другой вид долевой собственности в строящемся доме – товарищество жильцов и застройщик.

В этом случае вы вступаете в товарищество и оплачиваете паевые взносы в оговоренном размере и в указанные сроки. Собственником вы станете только после того, как выплатите весь объем денежных средств, а дом будет успешно сдан в эксплуатацию.

Таким образом, если вы хотите купить квартиру, которая находиться в собственности у двух и более лиц, будьте готовы к тому, что вам придется делать дополнительные проверки и получать дополнительные документы.

Источник: http://TopUrist.ru/article/54021-pokupka-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov.html

Покупка квартиры у двух или нескольких собственников: нюансы составления договора купли продажи

Стандартный договор купли-продажи предполагает наличие минимум двух сторон. Но их может быть и больше, если продажа жилья осуществляется сразу несколькими собственниками.

Почему у квартиры может быть два и более собственника?

Несколько собственников у жилплощади может быть в двух ситуациях:

  1. При долевой собственности. В этом случае в рамках одной жилплощади несколько лиц владеют долями, выраженными дробным числом (например, ½).
  2. При совместной собственности. В этом случае лица имеют равные права на одну и ту же квартиру. При этом равные права не означают долю в квартире. Совместная собственность может быть разделена с выделением долей каждому собственнику, но до тех пор, пока это не сделано, любая сделка может быть проведена только при одобрении всех собственников.

Нужно ли согласие собственника?

Согласие от второго собственника на приобретение недвижимости нужно лишь в ситуации, если речь идет о совместной собственности. При совместной собственности решение о продаже должно быть единогласным, в противном случае сделка становится невозможной.

Согласие должно быть грамотно оформлено. Хотя четких требований к документу нет, но в нем должны содержаться следующие сведения:

  • полный адрес и технические характеристики квартиры;
  • паспортные и контактные данные собственников;
  • реквизиты документа, который подтверждает наличие совместной собственности (завещание, договор дарения, купли-продажи, брачное свидетельство и т.д.);
  • отсутствие возражений на реализацию недвижимости;
  • срок действия соглашения.

Согласие на продажу всегда заверяется нотариально.

Если же речь идет о долевой собственности, то владельцу продаваемой доли достаточно отправить второму собственнику заказное письмо с предложением выкупить часть жилплощади.

В случае отказа (отсутствие ответа также считается отказом) владелец может продать свою долю третьим лицам. Единственное исключение – когда продаются одновременно все доли.

В этом случае уведомлять других собственников нет необходимости, поскольку все они участвуют в сделке.

Какие документы требуются?

При купле-продаже квартиры с долевой собственностью понадобятся следующие документы:

  • правоустанавливающая документация (договор приватизации или купли-продажи, судебное решение и т.д.);
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • уведомление в письменной форме второго собственника с предложением о выкупе доли;
  • отказ от выкупа доли.

При купле-продаже квартиры с совместной собственностью пакет документов меняется:

  • правоустанавливающая документация (договор приватизации или купли-продажи, судебное решение и т.д.);
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • нотариально заверенное согласие второго собственника на продажу квартиры.

Также для сделки понадобятся дополнительные бумаги, вне зависимости от вида собственности:

Могут понадобиться и другие документы, в зависимости от особенностей конкретной сделки.

Нюансы составления договора

При совместной собственности продажу жилья может совершать один собственник без личного присутствия другого, заручившись нотариально заверенным согласием. Поскольку продажу собственники осуществляют совместно, то для них достаточно одного экземпляра договора (второй экземпляр остается у покупателя). В документ вписываются данные как покупателя, так и обоих собственников.

Важно! При долевой собственности договор обязательно заверяется нотариально. Это необходимо во всех случаях, даже тогда, когда осуществляется одновременная продажа всех долей квартиры.

При обращении к нотариусу нужно предоставить паспорта всех участников сделки, правоустанавливающие документы от каждого владельца доли, договор купли-продажи и письменное уведомление о предложении выкупа доли с отказом от выкупа.

Помимо этого, составление договора при купле-продаже у нескольких собственников ничем не отличается от стандартного договора.

Права несовершеннолетних

Вне зависимости от вида собственности, если на жилплощади прописан несовершеннолетний, необходимо согласие опеки на сделку. Для получения разрешения органов опеки должны быть предоставлены гарантии, что у несовершеннолетнего будет другое жилье, которое по размерам не может быть меньше продаваемого.

Получить согласие опеки очень важно, поскольку при несоблюдении прав несовершеннолетних сделка будет аннулирована.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/u-neskolkih-sobstvennikov.html

Как осуществляется продажа квартиры, у которой два собственника: все нюансы вопроса

Как осуществляется продажа квартиры, у которой два собственника: все нюансы вопроса

К вопросу покупки жилья абсолютное большинство граждан стараются подходить максимально ответственно. И несмотря на всю ту важность, которую представляет собой выбор непосредственно самой квартиры, нельзя недооценивать юридическую составляющую сделки купли-продажи.

Если речь идет просто о смене одного владельца на другого – правовая сторона упрощается, а вот в случаях покупки (продажи) квартиры, у которой может быть два собственника, т.е. находящейся в совместном или долевом владении, нужно учитывать ряд нюансов.

Как купить квартиру, принадлежащую двум собственникам?

Даже если в документах указан один собственник, на деле ситуация может оказаться несколько иной. Нередко неприятные сюрпризы ожидают покупателей уже на этапе окончательного оформления, что, в лучшем случае, увеличивает срок проведения сделки, а в худшем – полностью ее аннулирует.

Почему у квартиры могло оказаться несколько владельцев?

Существует несколько причин, по которым имущество, в том числе – и квартира, может оказаться в совместном владении. Таковыми являются:

  • Оформление покупки двумя и более людьми;
  • Приватизации жилья на нескольких родственников;
  • Завещание на недвижимость, написанное в пользу нескольких лиц;
  • Приобретение жилья супругами в период официально зарегистрированных отношений.

В любом из перечисленных случаев владельцем жилья становится не одно лицо, а два и более.

На протяжении периода владения жильем долевая собственность может быть изменения на совместную и наоборот! Поэтому важно выяснять статус имущества непосредственно на момент проведения сделки.

Долевое и совместное владение: в чем разница?

С одной стороны, и совместное, и долевое владение имуществом предусматривает одно и то же: наличие нескольких собственников у одного объекта. Но с другой – нельзя утверждать, что рассматриваемые понятия абсолютно идентичны.

В соответствии с ГК РФ, долевое владение изначально предусматривает, что у каждого из собственников четко определена часть, ему принадлежащая. И вовсе необязательно такие доли будут равными. Распоряжаться владелец может той частью, которой владеет.

Совместная же собственность не предусматривает разделения на части, а значит – все операции, связанные с продажей, дарением, передачей в наследство и т.п. осуществляются исключительно на принципах добросовестности каждого собственника.

По согласованию сторон любое имущество, в том числе – и квартира, находящееся в общей собственности, может быть разделено на части. В этом случае совместное владение перейдет в долевое.

Главное отличие между долевым и совместным владением заключается в том, что в первом случае возможно продать часть жилья, а во втором квартиру можно продать только полностью.

Что нужно учитывать при покупке жилья у долевых и совместных собственников?

Если вы намереваетесь купить всю квартиру, находящуюся в долевом владении, то продавцами будет выступать то же количество лиц, которое оформлено как долевые собственники. Обратите внимание: юридически согласие второго (третьего и т.п.) собственника не требуется, поэтому убедиться, что все владельцы выступают за продажу необходимой вам квартиры придется именно вам.

Чтобы избежать неприятностей, всегда стоит интересоваться семейным положением продавца, у которого вы планируете совершить покупку. Если собственность не долевая, а совместная, то в праве на нее будет указан только один владелец, что не отменяет необходимости согласия второго.

Обратите внимание: если квартира была приобретена в браке, то ее продажа без согласия второго супруга считается мошенничеством, а значит – сделка признается недействительной. Данный момент находится в интересах покупателя, поэтому именно ему следует заручиться не просто письменным согласием всех собственников, но и заверить его нотариально.

Единственный момент, при котором можно не учитывать интересы супруга или супруги продавца – это наличие брачного договора, в котором указано, что одна из сторон не имеет права на продаваемое имущество.

Зачастую в России семейные пары не составляют брачный контракт, поэтому, в случае развода, половина квартиры достанется мужу, а другая 1/2 доли будет принадлежать второму собственнику — жене.

Однако поскольку квартира может попасть в совместную собственность не только в браке, необходимо все же озаботиться получением письменного согласия всех владельцев, вне зависимости от их правового статуса.

Как оформить квартиру на двух собственников?

Нередко судам приходится рассматривать дела, в которых два и более человека пытаются доказать свое право владения жильем, принадлежащим по документам только одному.

Сложно сказать, почему практика оформления документов сразу на двух владельцев (к примеру, супругов) еще не получила должного распространения, однако тем, кто вкладывает личные деньги в покупку квартиры, следует самим позаботиться об оформлении статуса владельца.

Тем более, что оформление жилья на 2-х собственников не предусматривает особо сложных бюрократических проволочек и мало чем отличается от обычной сделки купли-продажи.

Тем, кто оформляет квартиру в совместную собственность, понадобятся:

  • Паспорта (для лиц, не достигших определенного возраста, – свидетельство о рождении) всех тех, кто будет владельцем приобретаемой квартиры;
  • Документ, на основании которого будет оформляться право собственности (договор купли-продажи, дарственная, завещательное распоряжение и т.п.);
  • Техническая документация на жилье;
  • Кадастровый номер;
  • Техническая документация на перепланировку жилья, если таковая производилась;
  • Квитанции, подтверждающие оплату необходимых пошлин.

В зависимости от того, каким именно способом квартира переходит в собственность других лиц, список может быть изменен и/или дополнен.

Если же планируется долевое владение приобретаемой квартирой, то в праве собственности помимо данных самого владельца должна быть указана та доля, которой он владеет. В этом случае каждый владелец получает свое свидетельство, в котором указана принадлежащая ему площадь.

На оборотной стороне прописаны сведения обо всех остальных долевых владельцах. В таком случае порядок действий следующий:

  1. Подготовка всех документов на жилье.
  2. Составление и заверение у нотариуса соглашения, в котором будут прописаны доли. В случае, если будущие владельцы не приходят к согласию о размере принадлежащей каждому доли, они могут обратиться с данным вопросом в суд.
  3. Написание и подача заявления. Поскольку запись в реестре будет сделана под одним номером, важно, чтобы все совместные собственники подали заявление одновременно или даже написали их на одном листе бумаги.
  4. Получение документов на руки. Как правило, если все составлено правильно и все документы в наличии, собственники получают документы через 30 рабочих дней с момента подачи заявления. В случае, если при подаче документов что-то было упущено, срок может увеличиться практически вдвое.

Перед принятием решения о том, какой же вариант оформления приобретаемого жилья наиболее выгоден именно для вас, рекомендуем ознакомиться со всеми плюсами и минусами каждого способа, а лучше – заручиться грамотной юридической поддержкой. Помните: недвижимость – покупка, требующая внимательности, а потому лучше обезопасить себя от всевозможных нюансов и неприятностей.

Источник: https://urmetr.com/kvartira/prodazha/prodazha-kvartiry-u-kotoroj-dva-sobstvennika

Юрпомощь
Добавить комментарий