Несложный способ определения износа дома перед покупкой

Как определить степень износа дома самостоятельно

Износ жилого дома – это совокупность признаков, характеристик качества и множества других важных параметров.

Определить самостоятельно степень износа строения не всегда возможно, так что лучше воспользоваться услугами профессионалов.

Таким образом можно избежать дополнительных финансовых затрат при ремонте дома, систем коммуникаций после приобретения и дом прослужит новому хозяину гораздо дольше.

Почему специалист?

Продавцы недвижимости, будь то частный дом или квартира в многоэтажном строении, зачастую перед продажей проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка.

Например, трещины заклеивают плотными обоями или затирают строительными смесями низкого качества, сантехнические системы, водопроводы и отопительные секции окрашивают, чтобы скрыть повреждения и т.п.

Подобные «отделочные» работы скрывают повреждения и в последствие невнимательные покупатели вынуждены менять, ремонтировать, а в сложных случаях и тратиться на приобретение другой жилплощади.

Профессионалы уделяют осмотру строения гораздо больше внимания, только им под силу найти повреждения там, где человек без опыта и не подумает их искать. Оценкой износа зданий занимаются службы экспертизы недвижимости, где можно заказать выезд специалиста на место осмотра в удобное для клиента время.

Основные параметры для определения износа строения

Оценка износа дома происходит согласно установленному порядку и в ее ходе определяются самые значимые параметры.

– Год строительства – считается, что один год эксплуатации здания приравнивается к 1% износа.

– Внешний вид фасада и внутренних помещений – отсутствие трещин, расхождений плит и искривлений стен повышает эксплуатационные данные строения. Их же наличие напрямую указывает на аварийное состояние дома и его фундамента, повышает риск провала перекрытий и их полного обрушения.

– Качество материала, из которого построено здание – деревянные здания подвержены порче насекомыми, грызунами и, соответственно, изнашиваются быстрее, а кирпич или камень способствуют размножению грибковых организмов. Определить качество материала постройки может только специалист.

– Состояние отопления в частных домах имеет чуть ли не первостепенное значение – его неисправность приводит к пожарам или просто отсутствию возможности обогрева помещения.

– Состояние и наличие систем водо-, газо- и электроснабжения, системы канализации – от этих параметров зависит последующее качество эксплуатации здания и размер средств, которые нужно будет вложить в его ремонт после покупки.

Самостоятельная оценка износа

Если нет возможности заказать осмотр объекта специалистом, можно сделать это самостоятельно. Первое, на что нужно обратить внимание при осмотре дома, это состояние несущих конструкций, пола, потолка и крыши.

Перекрытия должны быть прочными, не иметь следов гниения и жизнедеятельности насекомых или грызунов.

Особенно внимательно нужно осматривать здания, построенные более 70 лет назад, так как процент их износа, согласно возрасту, уже составляет более 50%.

Определив все эти параметры правильно, можно существенно снизить стоимость объекта или исключить риск покупки здания, непригодного к эксплуатации.

Во время использования велосипеда изнашиваются все движущие узлы привода – система (блок передних звездочек), цепь и кассета. Износ каждого узла происходит индивидуально. И чтобы ваш велосипед посередине пути не сломался, нужно уметь определять степеньизноса той или иной детали.

Инструкция

Вы можете определить степеньизноса звездочек по форме зубьев. В процессе езды цепь воздействует лишь на заднюю сторону зубьев, а значит износу подвержена именно эта сторона. Каждый зуб на новой звездочке имеет более крутую заднюю сторону, в отличие от передней. При изнашивании передняя сторона не меняется, а задняя слегка «расплющивается», становясь более пологой. Как правило, ресурс кассеты составляет около 10000-15000 км. Этот показатель может быть как больше, так и меньше, в зависимости от стиля катания и класса оборудования. При сильном износе зубьев, цепь начинает проскакивать во время активного движения педалей. Изнашивание системы происходит приблизительно так же, с изменением формы зубьев. На передних звездочках цепь начинает проскакивать при сильном износе. Ресурс системы составляет около 20000-25000 км, однако сильно изношенная цепь может значительно сократить срок ее эксплуатации. Цепь изнашивается быстрее, чем кассета, с разницей до 4000 км. Износ цепи заключается в ее вытягивании. Чтобы в этом убедиться, положите рядом новую и старую цепи. Вы увидите, что при равном количестве звеньев, в натянутом состоянии старая цепь будет немного длиннее. Вытягивание цепи происходит посредством износа осей звеньев, а не из-за физического удлинения ее пластин. Иными словами, цепь разбалтывается. Таким образом, расстояние между звеньями меняется, и возникает разница между зубьями звездочки и длиной звена цепи. Рулеткой или линейной измерьте расстояние между серединами сцепления первой и 25-й осей. Длина новой цепи составляет 304,8 мм; в пригодном состоянии – 304,8-306,4 мм. При длине 306,4-307,9 мм цепь изношена. Если показатель еще выше, значит цепь изношена очень сильно. Замену изношенных деталей лучше производить единовременно, чтобы избежать проблем из-за разного шага кассеты и цепи.

по теме

Определение процента, степени износа требуется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее уменьшения и прогнозирования изменения. В понятие износа включают физическую амортизацию объекта, функциональное (моральное) устаревание или устаревание, обусловленное разрушительным влиянием окружающей среды.

Инструкция

Оценить износ имущества можно на основании фактического его состояния, а также используя данные бухгалтерского и статистического учета. Кроме физического, функционального и внешнего, износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Степень физического износа определяет дополнительные затраты на приведение здания в состояние, пригодное для его дальнейшей безопасной эксплуатации. При этом величина таких затрат может быть сопоставима со стоимостью объекта, поэтому так важно с большой степенью достоверности определить величину износа объекта и его составных частей. Вопрос этот достаточно сложен в силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и воздействия на износ различных факторов, которые вызывают неравномерные деструктивные изменения в конструкции объекта, его систем и элементов. Процент износа объекта недвижимости, поэтому, следует определять поэлементно. Оценщику необходимо для этого отдельно осмотреть все конструктивные системы здания или сооружения, выделить и зафиксировать признаки износа, характерные для каждой конструктивной системы и определить по ним процент износа каждой. К отдельной конструктивной системе следует отнести полы, дверные проемы, фундамент, стены, внутренние перегородки, перекрытия и крышу. Для каждой из этих систем имеются установленные признаки износа.

При осмотре фундамента с этой целью, вы не сможете осмотреть его полностью, поскольку его нижняя часть может быть недоступна для осмотра.

Основанием для определения процентаизноса фундамента станет осмотр цоколя и подвала.

Для цоколя, износ которого не превышает 10% характерно отсутствие деформаций, трещин и выкрашивания раствора в кладке, отслоение штукатурного слоя. Подвал при этом должен быть сухим, гидроизоляция не нарушена.

Признаки износа стен зависят от того материала, из которого они сделаны. Если стены – из кирпича, то к признакам износа можно отнести выкрашивание раствора в кладке, трещины в ней, отклонение от вертикали и состояние кирпича.

Конструкция крыши состоит из кровли и несущей конструкции. Для кровли степень износа определяется по количеству протечек, а несущей конструкции – по состоянию материала и нарушению геометрии.

Общий процент износа определяется с учетом процентный вклад стоимости каждого элемента в стоимость всего объекта. Эти данные найдите в справочнике «Укрупненных показателей восстановительной стоимости», в котором для всех объектов недвижимости определенного класса приведены процентные вклады каждой их конструктивной системы в общую стоимость объекта недвижимости. В случае сомнения и подозрения в скрытых дефектах. проводится специальная техническая экспертиза с использованием инструментальных средств и лабораторного анализа. Такими специалистами, оборудованием и возможностями располагают специализированные организации, в которые и следует обратиться в таком случае.

Источники:

  • как определить износ дома

Проверка износа автомобильных шин является одним из важнейших мероприятий в плане ухода за автомобилем.

Своевременное обследование состояния резины поможет избежать аварии на дороге, лишних расходов, а то и сохранит вашу жизнь и жизни ваших пассажиров.

Разумное решение – периодически обращаться за консультацией к специалистам, однако, можно научиться определять степень износа самостоятельно. Для этого существует несколько надежных способов.

Инструкция

Ведущими производителями шин обычно указывается норма пробега каждой из моделей. Это разные величины, и они весьма относительны. Многое зависит от качества исходного материала, состояния дорожного покрытия, особенностей стиля вождения и др. Данный метод определения степени износа резины достаточно распространен, но он не лучший в силу неопределенности конечных результатов.

Обратите внимание на индикаторы износа – TWI (Tread Wear Indicator). Их устанавливают производители многих марок шин. Обычно индикаторы представляют собой узкую полоску между протекторными блоками.

Для его обнаружения следует внимательно осмотреть боковину. Постарайтесь разглядеть либо фирменный знак компании-производителя, либо стрелку, либо буквенное обозначение.

Если индикатор соприкасается с дорогой (это видно сразу), замените шину.

Исследуйте глубину профиля. Опытные водители определяют этот показатель на глаз, другие – при помощи линейки. Критической глубиной протектора считается 1,6 мм для летних покрышек и 4 мм для зимних. Лучше не доводить состояние шин до этих минимальных отметок, т.к. они уже практически не обеспечивают сцепления с дорожным полотном. Вы поступите разумно, поменяете резину чуть раньше. Запаситесь иностранными и отечественными монетами. Веселые и находчивые автолюбители используют для определения износа шин американскую 1-долларовую монету, на которой изображен Джордж Вашингтон. Последуйте их примеру: в канавку протектора вставьте монету так, чтобы макушка головы президента была направлена вниз. Если кончики волос Вашингтона видны, пора менять резину, если не видны, шины еще вам послужат. Если у вас под рукой оказался лишь одноцентовик с изображением Линкольна, довольствуйтесь и им. Если на вставленной в канавку протектора монетке макушка Линкольна видна, то, скорее всего, пришла пора менять резину на новую.

В вашем кармане звенит только отечественная мелочь? Не беда. Возьмите 2-рублевую монету и проделайте с ней процедуру, описанную выше. Голова орла должна находиться внизу. Если макушка гордой птицы виднеется над поверхностью протектора, то шина еще вам послужит. Но если она хотя бы частично погрузилась в канавку, ваши покрышки подлежат замене.

Несмотря на кажущуюся несерьезность данного метода, он достаточно точно показывает степень износа шин. К этому способу прибегают многие автолюбители.

Полезный совет

Проверяйте шины на степень износа хотя бы один раз в течение месяца. Ведь вечную резину пока еще не изобрели, а подвергать себя и своих пассажиров опасности не стоит.

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-910597-kak-opredelit-stepen-iznosa-doma-samostoyatelno

Как определить степень износа дома самостоятельно

Определение физического износа зданийОбследование деревянного дома жилогоЧто такое ветхое жилье? Отличие от жилья аварийногоОпределение морального износа зданияОценка степени износа жилого домаКак рассчитать износ зданияОпределение износа при оценке недвижимости Определение физического износа зданий Определение физического износа зданий. Признание жилья непригодным

Оценка физического износа жилых зданий является на сегодняшний день одной из наиболее востребованных на рынке экспертных и оценочных услуг.

Заказчик будет знать, через какой период времени здание подлежит сносу, сколько средств необходимо вложить в его ремонт для поддержания достаточного для безопасной эксплуатации физического состояния, как долго его эксплуатация будет приносить прибыль и т.д.

Подробнее: xn--35-9kcqplugas2eye.

xn--p1ai

   Нормативные  сроки   эксплуатация  жилых  домов  массовой постройки Сталинки довоенные — 125 лет, нормативное время сноса — 2050-2070 Сталинки послевоенные — 150 лет, нормативное время сноса — 2095-2105 Хрущевки — 50 лет, нормативное время сноса 2005-2015 Кирпичные пятиэтажки — 100 лет, нормативное время сноса 2055-2070 Панельные и блочные 9-16 этажки — 100 лет, нормативное время сноса 2055-2080 Современные кирпичные и монолитные 125-150 лет Современные панельные 100-120 лет Современные блочные — 100 лет

Подробнее: www.zagorod.cc

На основе ведомственных строительных норм (ВСН) 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» Извлечение 1.1.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее — системы) и здания в целом, следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств: (прочности, устойчивости, надежности и др.

) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ. Критерием оценки техническо­го состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ.

В процессе многолетней эксплуа­тации конструктивные элементы и инженерное обо­рудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются, сни­жаются их механические, эксплуатационные каче­ства, появляются различные неисправности.

При выборе места для проживания мы хотим найти дом как можно лучше. Если есть возможность, лучше обратиться к специалисту-эксперту, способному быстро рассчитать, насколько дом изношен, но нужно иметь и самостоятельное представление, чтобы разбираться в соответствующих документах.

РАЗРАБОТАНЫ Академией коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова Минжилкомхоза РСФСР (руководитель темы — канд. техн. наук Э.Ш.Шифрина, ответственный исполнитель — канд. техн. наук С.Н.Нотенко), ЦМИПКС Минвуза СССР (канд. техн.

наук А.Г.Ройтман). ПОДГОТОВЛЕНЫ К УТВЕРЖДЕНИЮ Управлением по научным исследованиям и нормированию Госгражданстроя (канд. техн. наук И.М.Архаров) и Управлением по ремонту жилищного фонда Госгражданстроя (инженеры В.В.Мешечек, И.Д.

Волгин).

Подробнее: www.ocenchik.ru

Постоянные перепады температур, влага, временные и постоянные нагрузки могут за небольшой срок привести совсем еще новый дом в весьма плачевное и опасное для его обитателей состояние. Как своевременно выявить первые признаки аварийности здания? И что делать, если оно уже начало разрушаться?

Подробнее: www.germostroy.ru

Многие из клиентов недвижимости считают процент износа жилого строения делом второстепенным и незначительным. Основными параметрами при выборе дома либо квартиры, в большинстве случаев, становятся внешний вид и отделка, что позднее и приводит к неугодным и незапланированным затратам и загвоздкам. Определить процент износа дома дозволено независимо.

Жилые дома и другие гражданские здания, как и все прочие материальные активы, имеют конечный срок службы. Со временем они подвергаются физическому износу, который нужно учитывать в процессе эксплуатации. Существует также понятие морального износа здания.

Он выражается в потере им эксплуатационных характеристик из-за изменения нормативов, касающихся планировки, благоустройства и общего комфорта. Моральный износ от физического не зависит.

Здание может оставаться полностью пригодным для эксплуатации с технической точки зрения, но потерять привлекательность в связи с прогрессом.

Для определения степени износа дома и вида ремонта необходимо тщательно осмотреть сначала фундамент, а затем цокольную часть стен, полы, окна, двери, потолок и крышу, в частности кровлю, ее покрытие. При этом без внимания не должна остаться, если имеется, и традиционная русская печь: ее основание, топка, труба.

Износ жилого дома – это совокупность признаков, характеристик качества и множества других важных параметров.

Определить самостоятельно степень износа строения не всегда возможно, так что лучше воспользоваться услугами профессионалов.

Таким образом можно избежать дополнительных финансовых затрат при ремонте дома, систем коммуникаций после приобретения и дом прослужит новому хозяину гораздо дольше.

Подробнее: www.kakprosto.ru

Выбирая квартиру, многие покупатели обращают внимание только на состояние жилья и ремонт, сделанный в квартире. К проценту износа самого здания многие покупатели относятся как к чему-то второстепенному и ненужному.

Однако невнимание к этому параметру может принести собственнику жилья серьезные убытки и заставить покупателя не раз пожалеть о своем выборе.

Как определить износ жилого здания своими силами, без привлечения экспертов со стороны? Стоит ли обязательно приглашать экспертов для проведения оценки?

Подробнее: JuristPomog.com

Определение общего физического износа жилья по группе капитальности «Обыкновенные» Дедюхова И.А,к.т.н., доцент

По ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ сооружения на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Для планирования затрат на реконструкционные мероприятия и определения состава технического задания на реконструкцию, необходимо определить общий физический износ зданий.

Этот показатель означает время целесообразной с экономической точки зрения эксплуатации здания и является довольно условным понятием. По факту, к окончанию этого срока большинство важных составляющих здания не исчерпывают свои резервы прочности, поэтому могут безопасно использоваться ещё немалое время.

Подробнее: consultmill.

ru

Расчёт износа квартирыРасчёт износа квартирыСовет 1: Как определить степень износа дома самостоятельноСовет 1: Как определить степень износа дома самостоятельноСовет 2: Как определить степень износаСовет 3: Как определить процент износаСовет 4: Как определить износ автомобильных шинКак рассчитать процент износа квартирыУчёт физического износа отделки в СТЭ Расчёт износа квартиры Расчёт износа квартиры Накопленный износ считается методом экономического возрастания (economic age-life method). Величина накопленного износа определяется по формуле 3:

Источник: http://www.chsvu.ru/kak-opredelit-stepen-iznosa-doma-samostoyatelno/

Экспертиза дома перед покупкой, или О чем не скажет продавец

Решив стать дачниками, но не желая заниматься долговременным и трудоемким строительством, многие решают купить загородный дом — недостроенный, готовый или старый. Определять стоимость выставляемых на продажу коттеджей оставим специалистам. А мы с вами давайте поговорим о технических аспектах вопроса.

О тех, в удовлетворительном состоянии которых вы должны убедиться перед «исторической» покупкой. Тогда можно будет обсудить и цену. По крайней мере у вас будут аргументы «скостить» ее или согласиться с ее обоснованностью.    

Перед началом инспекции предлагаю проверить приглянувшуюся вам местность на наличие (точнее, отсутствие) низко пролетающих самолетов.

Их гул способен ощутимо испортить патриархальное очарование дачной жизни. Для этого совершенно не обязательно выезжать на объект. Проще в разное время суток изучить текущую воздушную ситуацию на сайте. Там вы найдете трассы серебристых красавцев в любой точке мира, включая выбранный вами участок земли.

Пишу это потому, что мне известен случай, когда на оценку достоинств дачи недалеко от известного подмосковного аэрохаба будущих владельцев приглашали строго во время «затишья».

  Выезжая на знакомство со строительным объектом, вооружитесь:

  • отвесом, 
  • водяным уровнем, 
  • измерительной рулеткой,
  • фотоаппаратом. 

И если последний нынче у каждого всегда с собой (в телефоне), то остальные предметы надо еще поискать.     Начнем экспертизу с фундамента и цокольного этажа. Главное условие — правильно выполненная  гидроизоляция. Если она халтурно смонтирована или сделана из низкокачественных материалов, со временем стены будут намокать, на них появится плесень, подтеки и т. п. Более того, из-за промерзания в холодное время года стены могут разрушаться, а проникающие в них с водой агрессивные вещества — вызвать коррозию металлической арматуры.      Обычно при увлажненных грунтах всю конструкцию «ниже нуля» оклеивают битумсодержащими рулонными материалами — гидростеклоизолом, стеклоэластом или рубитексом — с помощью специальных мастик. Полотнища клеят с большим вертикальным и горизонтальным нахлестом, минимум в два слоя.

При наружном осмотре цоколя надо проверить наличие продухов, возможных трещин, оголенной арматуры. Не лишним будет и просто поковырять гвоздиком бетонное основание.

 

Если вы зашли в подвал и увидели свежеоштукатуренные стены, это должно вас серьезно насторожить. Такой «свежак», скорее всего, говорит о наличии протечек.

Или как минимум подтеков, которые перед вашим приездом оперативно замазали. Это серьезный повод обсудить проблемы гидроизоляции с продавцом коттеджа, выказав свою подкованность в этих вопросах.

Попутно узнайте глубину залегания грунтовых вод.

При инспекции стен подвала особое внимание уделите местам ввода и вывода труб. Обычно они выполняются в гильзах трубчатых форм и зачеканиваются по специальному технологическому шнуру.

При контакте с влагой он увеличивается в размерах, тем самым изолируя места прохода коммуникаций. Имеет смысл проверить наличие и состояние этого шнура.

В современных конструкциях вместо него используют специальные пластиковые муфты.

Если вы не забыли взять с собой отвес, проверьте вертикальность всех угловых соединений подвальных стен. Здесь же, в подвале, промерьте оригинальную площадьпятна застройки и сверьте ее с заявленной в оферте.

Инспектируя состояние дома, попытайтесь сразу представить объем предстоящих модернизаций. Это прежде всего относится к утеплению. Построенные еще лет 15 назад дома по определению не дотягивают до современных нормативов. 

Бесспорно, лучший утеплитель для пола и стен цоколя — это экструдированный пенополистирол. Он полностью водонепроницаем, достаточно прочен и долговечен, у него низкая теплопроводность и практически нулевой капиллярный подсос.

Плиты из экструдированного пенополистирола удобны в монтаже, их шпунтованные кромки позволяют легко состыковывать элементы между собой, а тыльная шероховатая поверхность прочно сцепляется с бетоном и штукатурными растворами.

Лучший способ предотвратить затопление подвалов и фундаментов — создать по периметру здания дренажную систему, а также отмостку, предохраняющую подземную часть дома от дождевых потоков с крыши.

Отмостку делают с уклоном в сторону от дома. Проверить его можно при помощью припасенного водяного уровня.

Ширина отмостки должна быть как минимум на 20 см больше проекции на грунт линии свеса крыши.

Если обнаружите, что отмостка утеплена листами экструдированного пенополистирола, — значит, вы на верном пути и перед вами достойная строительная конструкция, вызывающая профессиональное уважение.

По краю отмостки устраивают дренажную систему — водоприемные решетки, водоотводные каналы, дождеприемники. Обнаружить такую систему в исследуемом доме — большая и редкая удача. 

 Начнем с определения вертикальности всех стен, особенно углов. Разумеется, тут нам понадобится отвес (можно представить себе выражение лица продавца, когда вы займетесь такой проверкой). После этого промеряем длину фасадных стен. 

Если проекция дома на грунт внешне представляется квадратом, ваши измерения должны подтвердить, что его противоположные стены равны. В противном случае вам предлагают приобрести дом, в основании которого лежит трапеция.

Открыв настежь окна, измерьте толщину стен. Попутно поинтересуйтесь у продавца, из каких материалов (порой многослойных) они сделаны.

 

Если вы покупаете деревянный сруб, обратите внимание на качество древесины: не стала ли она безнадежной жертвой прожорливых древесных червей? Об их наличии расскажут отверстия в несколько миллиметров, уходящие вглубь венца. Как только вы их обнаружите, со спокойной душой можете завершать инспекцию этого дома и ехать исследовать следующий по списку. Также следует проверить состояние конопатки: она может быть просто выщипана энергичными пернатыми.

В этом месте мы плавно подходим к утеплению наружных стен. Современное утепление — это научно аргументированная система. Несоблюдение любого ее аспекта может перечеркнуть все заявленные в рекламном объявлении преимущества дома.

 

Если дом облицован сайдингом, то несложно удалить одну-две панели и проверить состояние утеплителя. Чаще всего используют минераловатный. Он должен быть сухим и однородным, без намека на отслаивание.

Что касается самого сайдинга, рискну предположить, что он должен идти на замену. Сравните южный и северный фасады, проверьте, насколько изменился тон расцветки под беспощадными ультрафиолетовыми лучами. Если дом не утеплен, перед вами встанет серьезная задача. Разумеется, если вы планируете жить в нем только в летние месяцы, можно обойтись и без дополнительного утепления. 

Сейчас все чаще можно встретить так называемый штукатурный (мокрый) способ утепления наружных стен из кирпича, бетона, пенобетона и газосиликатных блоков. Мы говорили о нем в статье Утепление загородного дома от и до.

Так как при этом изолирующий слой расположен снаружи, тепло естественным образом аккумулируется стеной. Утеплитель не пропускает тепло наружу, сохраняя в доме комфортный температурный режим даже зимой при временном отключении отопления.

Можно сказать, что мы коснулись всех необходимых аспектов проверки наружной части коттеджа. Теперь можно заходить внутрь. Экспертизе внутренних помещений и инженерных систем будет посвящена вторая часть статьи. До встречи.

Источник: https://7dach.ru/Oleg_Sanko/ekspertiza-doma-pered-pokupkoy-ili-o-chem-ne-skazhet-prodavec-75209.html

Износ объектов недвижимости. Как самостоятельно определить и рассчитать износ дома

Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку. На основе экспертного заключения определяется реальная стоимость дома с учетом всех моментов, связанных с износом здания. Этот фактор является ключевым и, в дальнейшем, влияет на эксплуатационные характеристики постройки.

Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов. Воспользуйтесь приведенными инструкциями, чтобы провести предварительную оценку износа частного дома.

Классификация износа

У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.

На установленную цену влияет:

  • внешнее состояние дома, его пригодность для проживания;
  • техническое состояние (надежность самой конструкции);
  • текущая рыночная ситуация и месторасположение объекта.

Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома.

Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков.

Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.

Сколько времени может прослужить дом?

Период эксплуатации каждой постройки можно определить с точностью до нескольких лет. Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.

Физические факторы

Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов. Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.

Хронологические

Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта. Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка.

Экономические

При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход). Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.

Эффективный возраст

Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического. На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.

Срок службы дома также определяется оценкой экспертов, которые проводят анализ по ряду параметров, собранных во время осмотра здания и на основе правоустанавливающих документов (с техническим паспортом). На срок пригодности здания также влияет качество строительства. Заявленный в документах срок эксплуатации может отличаться от фактического состояния коттеджа.

Как рассчитывается износ?

В арсенале экспертов есть несколько формул, которые собственник также может применить для предварительного расчета износа своего жилого дома. На практике каждый из критериев износа просчитывается отдельно. Итоговая оценка включает в себя данные по каждому из следующих расчетов:

1. Физический износ

Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.

Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.

Оценку физического износа можно проводить как ко всему зданию, так и по отношению к отдельным элементам его конструкции. Сами жильцы могут применять упрощенную формулу для оценки своей недвижимости:

хронологический возраст объекта / стандартный срок физической жизни * 100%

Эта формула используется для метода сравнительной продажи и, конечно, влияет на цену. Поэтому, чтобы продать такой объект недвижимости дороже, проводится его модернизация (реновация).

Сегодня это очень развитый сектор рынка услуг на западе, и он постепенно становится популярным и в России. Реновацию коттеджей выполняют как сами собственники, так и агенты по недвижимости, специализированные фирмы по перепродаже домов (флипперы).

2. Временной износ

Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.

Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.

Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:

хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.

Получается, что износ дома равен 30%.

3). Экономический (внешний) износ

На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома. В данном аспекте оценивается наличие поблизости:

  • транспортной инфраструктуры (шоссе, развязок, дорог с круглогодичным подъездом);
  • близости к городу и крупным пригородам;
  • автономность населенного пункта (поселка);
  • наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных центров;
  • близость природных благ (леса, речки, озера) и т.д.

Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).

Экономический износ также зависит от политики государства и профильных ведомств. К примеру, если за период существования дома издавались нормативные акты, затрудняющие процедуры купли-продажи в определенном регионе или домов определенного назначения, то спрос на подобные объекты может быть низким. Соответственно, коэффициент экономического износа тоже будет минимальным.

В экономической оценке имеют вес негативные факторы. К примеру, если вблизи дома с участком построили промышленное предприятие, к коттеджу ведет разбитая дорога, ремонтом которой никто не занимается, или плохой воздух ввиду наличия рядом свалки или крупного шоссе. Определить негативные факторы далеко не всегда можно во время осмотра здания.

Стоит отметить, что в отдельных случаях экономический износ может стать устранимым с течением какого-то времени. Например, если условия на рынке поменяются в обратную сторону и правительство выдаст другой нормативный акт. Показатель экономического износа является плавающим и не подлежит оценки с помощью конкретной формулы.

4. Функциональный износ

Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений.

В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов.

Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.

Если рассмотреть ситуацию на конкретном примере, можно отметить, что несоответствие современным эксплуатационным стандартам – это отсутствие счетчиков на газ и воду, наличие устаревшей канализации, или системы теплоснабжения.

Если в помещениях присутствуют явные недостатки внутренней отделки, в сумму функционального износа включаются затраты на проведение ремонтных работ по рыночной стоимости базовых стройматериалов.

Какие части дома подлежат оценке?

Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:

  • фундамент;
  • перекрытия;
  • перегородки и внутренние стены;
  • полы;
  • кровля и крыша;
  • внутренняя отделка;
  • дверные проемы;
  • коммуникации.

Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.

Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах.

Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком.

В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец.

Вступайте в наше сообщество ВК. Здесь мы рассматриваем вопросы частного строительства и недвижимости.

Источник: https://Nedvio.com/iznos-obiektov-nedvizhimosti/

Износ дома и его капремонт: учим «матчасть»

В связи с объявлением о создании региональной программы капремонта многих горожан волнует вопрос: когда именно в их конкретном доме начнутся ремонтные работы? Это зависит от очереди, которая формируется по критериям оценки состояния МКД: срок эксплуатации, степень износа, платежная дисциплина жильцов, наличие проектно-сметной документации, заполнение электронного паспорта и т.п. На первый взгляд, названные критерии (по крайней мере, их формулировка) достаточно очевидны. Однако это впечатление обманчиво…К примеру, многие ли из вас смогут ответить на вопрос: как определить физический износ своего многоквартирного дома? Как показал недавно прошедший в здании регионального Правительства семинар, организованный областным Координационным советом собственников жилья, проблема эта совсем не так проста, как кажется.Сложно, но возможно…— Мои поездки по различным муниципальным образованиям Ульяновской области показали, что оценка степени физического износа здания производится недостоверно. И происходит это не потому, что не хотят, а по той простой причине, что не знают, как это правильно сделать. Наш семинар направлен как раз на исправление сложившейся ситуации, — пояснил заместитель председателя совета собственников Вячеслав ЯРОШ.«Солировал» перед собравшимися один из наиболее компетентных в нашем регионе специалистов в данной сфере — кандидат технических наук, заведующий кафедрой «Строительные конструкции» УлГТУ Владимир Карсункин.— Проблема по определению степени физического износа относится к числу сложных и комплексных. Здесь тесно переплетены и экономическая, и юридическая, и техническая составляющие. Сразу оговорюсь, что для того, чтобы компетентно справиться с решением данной проблемы, необходим уровень образования не ниже техника-строителя. Однако не стоит пасовать перед трудностями: если собственники (к примеру, старшие по домам) будут иметь хотя бы общее представление об этом — уже замечательно, — отметил выступающий.«На чем стоим…»По словам Карсункина, юридической и технической базой для определения износа МКД служат следующие документы: Ведомственные строительные нормы (ВСН) 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» и «Сборник оценочных норм для оценки строений, принадлежащих гражданам на территории Ульяновской области». Сюда же, естественно, подключаются Жилищный кодекс и Градостроительные кодексы РФ.— Любопытно, что эти документы, мягко говоря, не новы: так, ВСН были утверждены в СССР еще в 1986 году. «Правила и нормы…» приняты в начале 2000-х, причем «Сборник оценочных норм…» вообще мало кому известен — ссылок на этот документ я практически не встречал, — сказал эксперт.Однако главная сложность состоит не в том, что приведенная база устарела, а в том, что часто эти документы для одних и тех же понятий используют различные термины. Возникают юридическая путаница и конфликт интересов.— К примеру, в ЖК встречаются термины «перепланировка» и «переоборудование жилого помещения», а вот в Градостроительном кодексе их нет, там используются понятия «ремонт», «капремонт» и «реконструкция». Дело порой доходит до анекдотических ситуаций — во время судебных разбирательств судья уточняет: «Что это?» и получает ответ: «Перепланировка!». Приглашенный эксперт возражает, что такого понятия нет, и т.п. Другими словами, юридическая база оставляет желать лучшего, — комментирует КАРСУНКИН.Что такое физический износ?Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.— Говоря проще, главными факторами, влияющими на степень износа дома, являются вода, грунт и человек. Дом должен быть герметичен — нужно сделать все возможное, чтобы талые, ливневые и сточные воды не попадали внутрь помещений или подвал. Понятно, что каждый дом в чем-то индивидуален и факторы, существенно влияющие на износ одного МКД, будут менее заметны для другого. Тем не менее, если есть возможность максимально оградить дом от регулярного контакта с водой — это нужно сделать, — заявил выступающий.Далее перейдем к самой сложной части доклада — алгоритму того, как оценить ту самую степень физического износа.Алгоритм подсчетаПо мнению КАРСУНКИНА, попытка определить степень физического износа МКД часто заканчивается ничем, так как обычный человек, как огня, боится математических формул.— Говоря специальным языком, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости, — говорит эксперт.Формула, по которой производится подсчет, такова:

, где• Фз — физический износ здания, з %;• Ф к. — износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;• L — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;• N — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.Численные значения физического износа следует округлять:• для отдельных участков конструкций, элементов и систем — до 10%;• для конструкций, элементов и систем — до 5%;• для здания в целом — до 1%. Также ученый из УлГТУ привел

ряд конкретных примеров того, как определяется физический износ конкретных конструктивных элементов дома и здания в целом. Все эти данные сводятся в табличную форму (примеры данных таблиц, а также ряд документов, названных выше, можно будет скачать в нашем блоге: http://upravdom-73.liveiournal.com).

— Каждый конструктивный элемент имеет свой «вес». Так, если в перекрытии зафиксирован 50-процентный износ, значит в общую сумму износа здания идет 20 процентов. В результате получается итоговая сумма износа всего здания, — поясняет докладчик.

Вот пример фрагмента одной из таких таблиц, в которой представлены сведения, связанные с износом стен многоквартирного дома.

Стены кирпичные

Аварийный или непригодный для жилья?В завершение выступающий напомнил о необходим ости различать ряд ключевых терминов, также связанных с износом.

— Аварийное состояние МКД — это, условно говоря, такое состояние дома, когда из него нужно срочно эвакуировать всех жильцов: главный здесь признак — угроза внезапного обрушения. Понятие «аварийный» не следует путать с «ветхим», так как в аварийном состоянии может пребывать и относительно новый дом.

К примеру, ситуация на улице Полбина, 28: там отслаивается облицовка, причем осыпается катастрофически. Здание находится в аварийной ситуации (есть угроза для жизни его жильцов), но не ветхое.

Подготовил Евгений Нувитов

Источник: https://ulpressa.ru/2014/03/03/iznos-doma-i-ego-kapremont-uchim-matchast/

Юрпомощь
Добавить комментарий