Муниципальное жилье: можно ли разменять муниципальную квартиру

Содержание
  1. Как разменять муниципальную квартиру
  2. Как разменять квартиру в 2018 году – если один из собственников против, муниципальную, можно ли неприватизированную
  3. Общие моменты
  4. Что это такое
  5. В чем преимущества и недостатки
  6. Правовая база
  7. Особенности процедуры
  8. Как найти вторую сторону
  9. Пошаговая инструкция
  10. Если один из собственников против
  11. Как разменять муниципальную квартиру
  12. Можно ли неприватизированную
  13. Если один из собственников несовершеннолетний
  14. Нюансы между родственниками
  15. Как разменять муниципальную квартиру?
  16. Как разменять муниципальную квартиру: 3 этапа
  17. Что такое неприватизированные квартиры
  18. Можно ли разменять
  19. В каких случаях размен становится невозможным
  20. В каком порядке происходит обмен и на каких условиях
  21. Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры
  22. Как провести обмен, если один из жильцов возражает
  23. О принудительном обмене жилой площади
  24. Как подготовить квартиру к обмену
  25. Меняем муниципальную квартиру на приватизированную
  26. Равноценные договоры мены, соглашения без доплаты
  27. Как быть с налогообложением сделок по обмену
  28. Правила родственного обмена
  29. Альтернативные виды сделок
  30. Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом? :
  31. Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
  32. Поиск подходящего варианта
  33. Способы поиска квартиры
  34. Получение разрешения и сбор документов
  35. Справка от органов опеки
  36. Обмен
  37. Обмен квартиры на дом
  38. Родственный обмен неприватизированных квартир на приватизированные и наоборот
  39. Заключение

Как разменять муниципальную квартиру

Собственникам жилья, чтобы разъехаться с одной жилплощади, достаточно выгодно продать имеющуюся недвижимость, и купить на вырученные деньги, с доплатой или без, две квартиры поменьше.

Нанимателям социального жилья в этом вопросе куда сложнее: из крайне ограниченного предложения муниципальных квартир им нужно найти для размена варианты, которые устроят всех жильцов.

По обоюдному согласию

Согласие всех проживающих в квартире граждан – определяющее условие размена жилплощади. На обмен квартир с перспективой дальнейшего переезда должны быть согласны все совершеннолетние члены семьи, зарегистрированные по данному адресу, в том числе и временно отсутствующие.

В том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети и недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, дополнительно требуется согласие органов опеки и попечительства. У них есть право отказать в выдаче согласия, если в результате обмена, по их мнению, права этих граждан будут нарушены.

Свое согласие органы опеки, согласно Жилищному Кодексу РФ (ЖК), должны выдать в письменной форме в течение 14 дней со дня подачи заявки.

Трудности выбора 

Если обоюдное согласие на размен квартиры получено, то можно приступать к подбору вариантов жилья для обмена. Правда, именно на этом этапе могу возникнуть значительные трудности.

Дело в том, что разменивать жилое помещение, предоставленное вам по договору социального найма, можно только на муниципальное жилье, принадлежащее другому нанимателю на тех же основаниях. А таких квартир в нашей стране, в связи с действующим по сей день правом на бесплатную приватизацию жилплощади, осталось немного.

В целом по стране в муниципальной собственности остается всего 20% жилого фонда, уточняет депутат ГД РФ, глава комитета по жилищной политике Галина Хованская. На уровне чуть выше этот показатель сохраняется только в Москве. В связи с этим, рассчитывать на большой выбор разменных вариантов не стоит.

Приступая к выбору квартир, следует быть готовым идти на компромисс, так как найти варианты, полностью удовлетворяющие вашим требованиям, едва ли удастся.

Ситуацию усугубляет еще и то, что с муниципальным фондом жилья редко работают профессиональные риелторы, поэтому искать квартиры придется самостоятельно по объявлениям и в интернете.

С просьбой подобрать квартиры для размена жилья можно обратиться в ГУП «Московский центр арендного жилья» – у них есть наиболее полная информация о городском фонде жилой недвижимости.

Правда, и от них не стоит ожидать богатого ассортимента вариантов для обмена. Специалисты центра гарантируют только юридическую чистоту сделки.

Подобранные варианты в первую очередь должны быть одобрены членами семьи. Ведь иногда кому-то в процессе размена достается двухкомнатная квартира, а кому-то и комната в коммуналке. Поэтому тут согласие всех участников сделки опять же выходит на первый план.

Мнение собственника

Когда квартиры подобраны, наниматели заключают договор об обмене жилыми помещениями. После чего оригиналы договоров необходимо предоставить наймодателям участвующих в обмене квартир. Они должны дать официальное согласие или обоснованный отказ на осуществление размена. Свое решение наймодатели должны вынести в течение 10 рабочих дней со дня обращения.

Отказать в обмене наймодатель может по ряду причин, установленных ЖК РФ.

Итак, вам откажут, если: – К нанимателю предъявлен иск о расторжении (изменении) договора соцнайма, – ваше право пользования жильем оспаривается в судебном порядке, – жилье признано непригодным для проживания, – принято решение о сносе дома, в котором находится обмениваемая квартира, – приято решение о проведении капремонта дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

Кроме того, наймодатель не согласует размен, в результате которого в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, например, туберкулезом. Других причин для отказа у наймодателя нет. К тому же ЖК допускает возможность обжаловать в суде решение собственника.

При одобрении обмена, с нанимателями в установленном порядке расторгаются прежние договора соцнайма и заключаются новые, причем опять же в течение 10 рабочих дней.


Принудительный размен

Немного иначе будет проходить процедура размена, если изначально среди членов семьи найдутся противники этой затеи. Однако, когда согласия достигнуть невозможно, заинтересованная сторона может обратиться в суд с требованием принудительного размена. 

Доводы у истца должны быть «заслуживающими внимания», говорится в ЖК. Но, к сожалению, хроника бытовых конфликтов среди ближайших родственников из-за пресловутого квартирного вопроса, обычно предоставляет очень веские доводы для суда.

Жильцы часто не могут поделить единое имущество, считая, что кому-то должно отойти все, а кому-то ничего, и в результате становятся злейшими врагами.

Конечно, случаи размена муниципального жилья с привлечением органов судебной власти единичны, говорит директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Но они все-таки есть.

При таком развитии событий, варианты для обмена квартир обязана найти та сторона, которая инициирует размен. Причем, альтернативное жилье необходимо подобрать прежде, чем обращаться в суд. Иск можно подавать, только имея на руках разменные варианты.

Согласно жилищному кодексу условия проживания тех, кто вынужден по суду осуществлять размен квартиры, не должны ущемляться и ухудшаться. Поэтому по суду противники получат жилые помещения, соответствующие долям, которые им принадлежат в разменянной квартире, не больше, не меньше, рассказывает Хованская.

Так что, если доля тянет лишь на комнату в коммуналке, она-то им и достанется.  Конечно, суд рассмотрит и решение органов опеки и попечительства, а также учтет то, что в коммуналку нельзя переселять тяжелобольных. Но, как ни крути, принудительный размен, обычно оказывается невыгоден обеим сторонам.

Тем, кто выступает против размена, как показывает практика, не удастся принять участие в выборе квартир. Выбор за них совершает суд: если он считает, что при переселении в подобранное жилье, их права не будут ущемлены, то им придется смириться с любым вариантом и переехать.

А истцы теряют драгоценное время: редкие наниматели квартир готовы ждать, когда суд одобрит принудительный размен.

Источник: https://realty.ria.ru/home_advice/20121210/399058895.html

Как разменять квартиру в 2018 году – если один из собственников против, муниципальную, можно ли неприватизированную

Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.

До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности.

Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2018 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.

Общие моменты

Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.

Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.

Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.

Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

Что это такое

Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.

Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

Условия для обмена:

Отсутствие возможности общего проживанияВ связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия
При разводе супружеской парыВ таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого
Изменение места трудоустройства или обученияНеобходимость переезда в другой район, создание семьи
Соблюдение интересов детейВ данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире

Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

В чем преимущества и недостатки

Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.

Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

Основными правилами размена считаются следующие:

Обмен трехкомнатного жильяНа две однокомнатных квартиры в одном районе
Можно разменять двухкомнатную квартируНа две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке

Правовая база

Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.

Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

Для того чтобы сделка имела законную силуЕе требуется заключать письменно, и все участники должны поставить личные подписи
Сделку купли-продажи в обязательном порядкеНеобходимо зарегистрировать в государственном органе, для обеспечения законности перехода права собственности от продавца к покупателю
Если один участник отказывается от госрегистрации договораЭто становится веским основанием для подачи искового заявления
Гражданин, виновный в задержке регистрацииДолжен возместить все судебные издержки

Особенности процедуры

Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.

С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.

Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.

Как найти вторую сторону

Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.

Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:

Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалистаРазместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант
При обращение в риэлторское агентствоКоторое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления

Пошаговая инструкция

Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:

Проинформировать всех владельцев жильяО вашем намерении разменивать жилье и взять с каждого письменное согласие
При необходимости снять обременение с жильяИ выписать посторонних жильцов, которые фактически на жилплощади не проживают
Приготовить все справки и бумаги
Начать поиски второй стороныИли обратиться в риэлторское агентство
После нахождения оптимального вариантаИ согласия его собственника на обмен нужно выбрать вид и процедуру оформления договора, составить текст сделки. Рекомендуем данный процесс проводить в присутствии нотариуса, который подскажет некоторые нюансы

Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:

На протяжении 10 дней сотрудник учреждения уведомит вас о принятом решении.

Если сделка будет проведена с нарушениями действующих правил или процедур, ее можно легко оспорить через суд и потребовать взыскания убытков.

Используется два вида сделок:

Договор обменаДля жилья из муниципального жилфонда
Договор меныДля приватизированных квартир

Если один из собственников против

Если приватизированное жилье имеет несколько собственников, тогда оно принадлежит к долевой собственности.

В случае если один из совладельцев против осуществления сделки обмена, тогда провести его не представляется возможным.

Единственным способом добиться размена в таком случае станет разменять квартиру по суду.

Однако судебным решением может быть установлено, что нежелающему проводить обмен владельцу квартиры должна быть выплачена стоимость его доли в финансовом эквиваленте.

После такой выплаты вы сможете провести желаемый обмен и изменить жилищные условия.

Суд принимает решение, учитывая все факторы в индивидуальном порядке для каждой ситуации. Решение суда вступает в силу немедленно и обязательно для выполнения.

Основной сложностью в размене приватизированной квартиры, если один из собственников против, является сбор пакета документов, особенно важен данный момент для долевой собственности.

Также осложняется проведение сделки наличием прописанных дополнительных граждан, которые являются обременением для жилья, вследствие чего оно становится менее привлекательным для потенциальных покупателей.

Как разменять муниципальную квартиру

Размен муниципального жилья предполагает такой алгоритм действий:

Выбор варианта для обменаЕсли вы не можете найти его самостоятельно, обратитесь к наймодателю в лице министерств или департаментов, а также других государственных учреждений, которые являются владельцами жилфонда
Составление договора на обменПредметом договора выступает жилье, которое используется гражданами на основании договора социального найма. Следует учесть , что законом не разрешен обмен жилья, причисленного к имуществу специализированного социального применения. Договор заключается письменно, государственная регистрация не обязательна в данном случае. В качестве дополнений к договору выступают письменное согласие всех членов семьи, которые прописаны в квартире, а также разрешение попечительского совета при наличии прописанных несовершеннолетних детей
Затем необходимо собрать перечень бумаг и справокзаявление;договор соцнайма;обменные ордера;выписки из решений муниципального органа;согласие жильцов и органа опеки;выписка из домовой книги;договор на обмен
Отправка документации на рассмотрениеДля получения разрешения от муниципального органа
Прекращение договоровПрежними наймодателями

Можно ли неприватизированную

Процедура размена муниципальной квартиры отличается от алгоритма для приватизированного жилья.

Законодательством запрещена сделочная форма оформления при обмене муниципального жилья, когда старая квартира выставляется на продажу, а на полученные средства покупается другой вариант, подходящий для всех заинтересованных.

Касательно приватизированной жилплощади таких ограничений нет, поэтому размен выполняется посредством любого типа альтернативной сделки.

Муниципальный жилой фонд не допускается использовать в роли товара по сделке. Также запрещен размен, связанный с получением квартиры из муниципального жилфонда взамен приватизированного имущества.

Данные ситуации рассматриваются местным органом власти, поэтому часто государственный орган самостоятельно определяет варианты размена муниципальной двухкомнатной квартиры.

: почему мама отказывается разменять квартиру для дочери

Законом предусмотрены равные права для всех членов семьи нанимателя муниципального жилья по договору социального найма.

Вследствие этого любой член семьи может запросить осуществление процедуры обмена, которая проходит в судебном порядке.

Если один из собственников несовершеннолетний

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, его права при обмене не должны быть ущемлены.

Орган опеки должен дать разрешение на проведение такой сделки.

В основном разрешение выдается на базе предоставления документов о гарантированной регистрации ребенка на новом месте жительства.

Если квартира приватизирована и несовершеннолетний владеет долей в ней, то в случае размена его доля должна быть не меньшей по рыночной стоимости или по квадратуре. Для такой сделки также нужно разрешение от органа опеки.

И если хотя бы незначительно доля ребенка будет уменьшена, сделка не считается возможной и законной. Сделки осуществляются законными представителями несовершеннолетнего.

Нюансы между родственниками

Родственный обмен представляет собой оформление сделки мены с его последующей государственной регистрацией.

Альтернативой обмена в случае родственных связей может быть оформление договора дарения. Доход, полученный от такого рода сделок, не облагается имущественным налогом.

Если возникают трудности с оформлением сделки касательно квартиры, которая находится во владении родственника и проживание в ней осуществляется на основании договора соцнайма, тогда сначала необходимо пройти процедуру приватизации муниципальной квартиры.

Размен жилья проводится с целью улучшить условия проживания всех членов семьи, которые проживают на жилплощади и задействованы в размене.

Мы детально раскрыли процедуру проведения размена, рассказали о нюансах и трудностях, которые могут возникнуть в процессе оформления сделки.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-razmenjat-kvartiru/

Как разменять муниципальную квартиру?

В жизни практически любой семьи может возникнуть ситуация, когда нужно разделить одну жилплощадь на несколько отдельных. А что делать, если квартира не приватизирована, и оформить ее в собственность не представляется возможным? Отвечаем — разменять муниципальную квартиру вполне реально. Главное, разобраться в тонкостях этой процедуры.

Действия:

Действие 1

Собственникам недвижимости, решившим разъехаться с домочадцами, достаточно продать квартиру и приобрести на вырученную сумму подходящее жилье.

С муниципальной квартирой все не так просто — ее можно обменять только на муниципальное жилье.

Основная сложность заключается в том, что неприватизированного жилого фонда осталось не так уж много, поэтому найти вариант, который будет подходить по всем параметрам, — настоящая удача.

Но прежде чем начинать поиски, нужно получить согласие на размен от всех, кто прописан в квартире, в том числе временно отсутствующих членов семьи (от них потребуется письменное согласие или доверенность).

Если на размениваемой жилплощади прописаны дети, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, для обмена квартиры потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Рассмотрение заявки занимает около 2 недель. Однако ООП имеют право не согласиться на сделку, если в результате переезда условия жизни их подопечных ухудшатся.

Действие 2

Подбор вариантов для размена муниципальной квартиры осложняется двумя обстоятельствами. Во-первых, выбирать приходится из весьма небольшого количества неприватизированного жилья.

Во-вторых, сама процедура предполагает, что в вашу прежнюю квартиру въедут несколько, скорее всего, чужих друг другу людей.

А найти 2 семьи, которые согласятся жить на общей, пусть и просторной территории, не так-то просто.

Обратиться за подбором вариантов обмена можно также к профессиональному риэлтору. Правда, столь специфическими сделками занимается далеко не каждый посредник.

Рис. Поиск риэлтора в нужном районе на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Искать разменные варианты придется самостоятельно: расклеивать объявления, размещать информацию об обмене в местных газетах и на сайтах по недвижимости, искать встречные предложения.

Жителям столицы облегчить задачу может ГУП «Московский центр арендного жилья». У этой организации есть достаточно полная информация о муниципальной недвижимости и гражданах, желающих обменять неприватизированные квартиры. Впрочем, как предупреждают специалисты, на большой выбор здесь тоже рассчитывать не приходится, зато сотрудники центра помогут проконтролировать чистоту сделки.

А еще жилье, в которое планируется переехать, должны одобрить все участники обмена. Ведь нередко, что кому-то в результате сделки достанется просторная «двушка», а кому-то — комната в коммунальной квартире.

Действие 3

Когда варианты обмена найдены и между участниками сделки достигнута договоренность, можно приступать к сбору необходимых бумаг.

На каждую квартиру нужно предоставить: заявление на размен, подписанное всеми прописанными лицами (кроме несовершеннолетних), договор социального найма, техническую документацию (паспорт, поэтажный план, экспликация), единый жилищный документ (для Москвы), документы, подтверждающее отсутствие другого жилья.

Подписанный договор об обмене помещениями вместе с пакетом документов нужно предоставить наймодателю жилья (муниципалитету). В течение 10 дней он рассмотрит обращение и примет решение о возможности совершения сделки. По закону, существует несколько причин для отказа:

  • — подан иск о расторжении или изменении договора социального найма;
  • — право пользования муниципальным жильем оспаривается в судебном порядке;
  • — квартира признана непригодной для проживания;
  • — в результате обмена в коммуналку вселится гражданин, страдающий одним из предусмотренных законом тяжелых хронических заболеваний;
  • — дом, в котором находится квартира, подлежит сносу;
  • — принято решение о проведении капитального ремонта здания с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

Также причиной для запрета обмена квартирами может стать тот факт, что в результате сделки одна из семей будет признана нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Если обмен одобрен, прежние договоры социального найма расторгаются, и в течение 10 дней заключаются новые соглашения.

Действие 4

Выше мы рассмотрели наиболее простой вариант, когда все проживающие в муниципальной квартире пришли к согласию и смогли добровольно разменять жилплощадь. Но так бывает далеко не всегда. Тогда инициатор обмена может добиться своего через суд.

В плане обмена наниматели муниципального жилья находятся в более выгодном положении, чем собственники. Приватизированную квартиру принудительно разделить не может даже суд.

Однако истцу нужно сначала найти варианты размена и доказать необходимость размена. В этом случае все зарегистрированные в квартире получат помещения, соответствующие их долям в прежнем жилье.

По словам специалистов, случаи принудительного размена недвижимости встречаются довольно редко. Такой вариант развития событий невыгоден всем сторонам конфликта.

Тот, кто препятствует сделке, не имеет права участвовать в выборе вариантов обмена, и будет вынужден переехать туда, куда суд решит его переселить.

А истцу обычно трудно найти нанимателя, который согласится ждать обмена, пока идут тяжбы.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/113-kak-razmenyat-munitsipalnuyu-kvartiru/

Как разменять муниципальную квартиру: 3 этапа

Приватизационная реформа актуальна и действительна уже более двадцати лет назад. Но многие объекты недвижимости до сих пор находятся в государственном, либо в муниципальном владении. Проживать в таких объектах можно только на основе договора социального найма.

В реальности такие объекты недвижимости не позволяют проводить никаких сделок. Но даже в такой ситуации можно найти выход, если постараться.

Что такое неприватизированные квартиры

Неприватизированные квартиры – это объекты недвижимости, которые находятся в собственности муниципалитета. Они, в принципе, не могут стать объектом для дарения, либо продажи или покупки. Используются они только на условиях договора социального найма. Но размен для таких квартир вполне возможен.

Можно ли разменять

Согласно закону, данная процедура доступна любому желающему. Хотя у неё есть свои особенности. Главное – достичь согласия между теми, кто проживает в таком объекте недвижимости. Если возражений нет ни у кого – можно начать поиск других объектов для размена с подходящими характеристиками.

Особенности договора мены.

В каких случаях размен становится невозможным

В Жилищном Кодексе РФ чётко определены обстоятельства, при которых обмен становится невозможен. Этому вопросу посвящена статья с номером 73.

  • Если после размены несовершеннолетние получат меньшую площадь, чем положено по законодательству, органы опеки и попечительства запретят проводить сделку.
  • Нельзя обменять квартиру, если в ней проживают граждане с опасными инфекционными заболеваниями.
  • Если в будущем власти планируют снести дом, провести в нём реконструкцию, заменить оборудование.
  • Жильё имеет статус аварийного.
  • Наличие задолженностей по коммунальным услугам, из-за которых могут начаться судебные разбирательства.
  • Жилая площадь выделена специализированным фондом, относится к категории служебных.

У вас есть ребенок и вы хотите выделить ему долю в квартире, а что нужно для этого не знаете…Всю информацию найдете по ссылке.

В каком порядке происходит обмен и на каких условиях

Жильё для обмена можно искать даже на территории другого города. Если у организаций-собственников нет никаких возражений.

Сделки происходят в следующем порядке.

  1. Сначала подписывается договор мены.
  2. Обязательный этап – расторжение договоров найма, заключенных раньше.
  3. Заключение новых договоров, с новыми сторонами.

Если вы хотите разменять квартиру, то в этом видео вы найдете инструкцию, как это сделать:

Договор обмена заключается только в письменной форме. Оригинал в дальнейшем представляется организациям-наймодателям. Чтобы они согласились провести обмен. Договор социального найма, на основе которого передаются права и обязанности, заключается с организацией-собственником и новыми жильцами.

Хотите поделить квартиру на доли, но боитесь, что можете ошибиться — эта статья даст вам все ответы.

Если размен проводится с нарушением законодательства, его легче признать ничтожным в судебном порядке. При этом виновная сторона обязана возместить все убытки, которые понесли пострадавшие.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры

Документы отдаются жилищному отделу в местной администрации. Пакет должен состоять из:

  • Разрешения органов опеки и попечительства, если одни из жильцов является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста.
  • Выписок из домовых книг.
  • Техдокументации на все квартиры из БТИ.
  • Справки о том, что задолженности по коммунальным платежам отсутствуют.
  • Справки с перечислением зарегистрированных в квартире.
  • Заявления о размене с подписями всех совершеннолетних участников сделки.
  • Экземпляра договора по социальному найму, от каждого из жильцов.

Квартиру можно поменять не только на другую квартиру, но и на частный дом, все подробности по ссылке.

Как провести обмен, если один из жильцов возражает

Единственно возможный вариант – продажа или обмен долей тех собственников, которые против сделки не возражают.

Но от каждого из собственников надо получить письменное заявление о том, что они отказываются от преимущественного права на покупку.

О принудительном обмене жилой площади

Судебный порядок используется для того, чтобы выйти из конфликтных ситуаций в случае их возникновения. Право на составление заявления в таких ситуациях есть у каждого из жильцов. Главное – учесть интересы всех собственников, которые связаны с данным судебным процессом.

Примеры обмена квартир.

На практике, отрицательное решение выносится по более чем половине всех подобных дел. Суд не сможет вынести правильного решения, если не будет варианта разъезда.

Как подготовить квартиру к обмену

Квартира на обмен должна быть сохранена в надлежащем для проживания состоянии. Чем качественнее текущий ремонт – тем дороже будет сам объект недвижимости. Нужно заранее решить вопрос о мебели – остаётся ли она в старом имуществе, или переезжает на новую территорию.

Как правильно составить договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи, вы прочтете здесь.

Стоимость сама по себе определяется несколькими факторами:

  1. Этажным расположением.
  2. Состоянием.
  3. Размером жилой площади.
  4. Уровнем развития инфраструктуры.
  5. Отдалённости от общественного транспорта.
  6. Местом расположения, как самой квартиры, так и дома.

Когда стоимость квартиры определена, можно выяснить, сколько стоит другое жильё. В данном случае значение имеет мнение независимых экспертов. Полученные результаты без проблем сравниваются.

Процесс обмена продолжается, только если квартиры обладают примерно одинаковой стоимостью. Разная цена тоже не станет препятствием для проведения процедуры. Но одна из сторон в такой ситуации имеет право требовать доплаты.

Меняем муниципальную квартиру на приватизированную

Но муниципальная квартира легко меняется на приватизированную, если соблюдать все требования законодательства.

Что такое свидетельство о праве собственности и зачем оно нужно — узнаете тут.

Процедура предполагает переоформление договора социального найма, со старых жильцов на нового. Для обмена можно воспользоваться сразу несколькими видами договоров:

  1. Мена.
  2. Продажа.
  3. Обмен с доплатой.

Равноценные договоры мены, соглашения без доплаты

Для оформления договора используют свободную письменную форму. В документе требуется отобразить информацию по:

  • Условиям, на которых одна из сторон получает оплату.
  • Письменному подтверждению от обеих сторон, что отсутствуют претензии по качеству.
  • Документам, которые подтверждают наличие и законность права собственности на объект.
  • Стоимости жилых объектов, которая была определена на основе личной договорённости.
  • Подробному описанию самих объектов, согласно информации из БТИ.
  • Идентификационным данным каждого, кто принимает участие в сделке.

Договор мены.

Как быть с налогообложением сделок по обмену

Мена становится весьма интересным случаем, с точки зрения налогообложения. Налоговый Кодекс говорит о том, что налогами облагаются любые формы дохода, в денежном или натуральном виде. Но в случае мены не обязательно произойдёт так, что налог платят обе стороны. Ведь стороны несут не только доходы, но и расходы.

Как быстро поменять квартиру — смотрите в этом видео:

Сделка вообще не облагается налогом, если оба вида жилья  имеют одинаковую стоимость. В таком случае сумма по расходам и доходам одинаковая.

Если же имеется в виду доплата – то налог платит та сторона, которая её предлагает. Вся суммы доплаты становится базой для налогообложения.

Правила родственного обмена

Набор документов при оформлении сделки предоставляется такой же, как и в других случаях. И состоит из:

  1. Свидетельства о браке, либо его расторжении.
  2. Справки о прописке.
  3. Паспортов каждого из участников.
  4. Выписки из домовой книги.
  5. Копии лицевого счёта.
  6. Справки по оценочной стоимости.
  7. Кадастрового номера.
  8. Свидетельства о регистрации прав собственности.
  9. Документов для доказательства законности прав собственности.

Как правильно провести сделку родственного обмена — читайте по ссылке.

Согласие второго супруга требует только письменного оформления.

Альтернативные виды сделок

В договоре можно прописать абсолютно одинаковую стоимость каждого из объектов. А доплату произвести потом, после заключения соглашения. Этот вариант для многих будет оптимальным. Он позволит не только сократить временные затраты, но и создать выгодные условия для проведения так называемых многоступенчатых сделок.

В обмене главное, чтобы у нанимателя после процедуры не ухудшились жилищные условия. Иначе потом возникают сложности, если надо встать в очередь на их улучшение. Государственные органы решат, что условия были испорчены намеренно. И откажут в рассмотрении заявления.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/dokumenty/kak-razmenyat-munitsipal-nuyu-kvartiru.html

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом? :

Уже на протяжении двадцати лет в Российской Федерации производится приватизация жилья. Делается это на бесплатной основе. Но до сих пор большое количество людей проживают, как и раньше, по договору социального найма в муниципальных квартирах.

Такое проживание обходится им несколько дешевле, чем тем, кто имеет собственное жилье. Но они не имеют права распоряжаться такой недвижимостью.

Например, если человек, который проживает в неприватизированной квартире, захочет поменять место жительства, то продать свою квартиру он не сможет, единственным выходом будет только обмен.

Многие интересуются, можно ли обменять неприватизированную квартиру на дом или другую недвижимость? Есть однозначный ответ – да. Можно, но нужно собрать ряд документов.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

По существующему закону РФ распоряжаться своей квартирой может только ее полноправный владелец, продавать муниципальное жилье не разрешается, а вот обменять можно. Но при этом потребуется письменное разрешение наймодателя, а также членов семьи, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.

Как правильно произвести обмен неприватизированной квартиры, можно узнать, прочитав Жилищный кодекс РФ (статьи 72-75). Данный документ запрещает переезд в другую квартиру в таких случаях:

  • если право пользоваться данным жилым помещением нанимателем оспаривается в судебном порядке;
  • если квартиросъемщик получил иск об изменении или расторжении договора социального найма;
  • жилье признано аварийным или непригодным для проживания в нем;
  • дом предназначен под снос или будет переоборудован для других целей;
  • дом подлежит капитальному ремонту, во время которого будет проводиться перепланировка помещений;
  • квартира коммунальная, и при обмене может вселиться человек, имеющий тяжелое хроническое заболевание, которым могут заразиться другие жители коммуналки (постановление правительства РФ № 378 приводит перечень диагнозов).

Стоит также отметить, что большой проблемой для владельцев муниципального жилья может быть договор, в котором четко обозначено, что жилое помещение не может быть обменяно. В таком случае значительно усложняется данный процесс, единственный способ – это перезаключить договор социального найма.

Многих интересует вопрос: можно ли обменять неприватизированную квартиру, если квартиры расположены в разных населенных пунктах. Если обмен был одобрен наймодателем, то такая сделка разрешается. Обмен может быть запрещен в случае, если после переезда в другой город каждому члену семьи достанется площадь, которая меньше положенной нормы (учетная норма в каждом регионе разная).

Как вы уже заметили, препятствий для обмена неприватизированного жилья немало, но если все эти случаи не касаются вашей квартиры, то можно смело обращаться за разрешением на обмен в муниципальные органы, где заключался договор социального найма, а затем заняться поиском необходимой жилплощади.

Поиск подходящего варианта

Итак, на вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, мы получили утвердительный ответ. Теперь следует приступать к поискам замены. Стоит сразу же отметить, что данная процедура не является такой простой, как это может показаться, ведь далеко не каждый владелец квартиры захочет произвести такого рода обмен.

Те, кто уже занимался поисками встречного варианта, могут отметить, что это довольно хлопотное дело. Очень хорошим выходом из положения будет найти родственников или знакомых, у которых тоже имеется неприватизированное жилье, и они согласны поменяться. Но таких людей не так просто найти, и часто приходится прикладывать много усилий, что подобрать подходящий вариант для обмена.

Данный вариант является наиболее приемлемым, с документами возникает значительно меньше проблем, да и родственники охотнее меняются жилыми помещениями, нежели чужие люди.

Способы поиска квартиры

Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости.

Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг.

Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.

В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.

Получение разрешения и сбор документов

Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.

Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:

  • Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
  • Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
  • Домовую книгу.
  • Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
  • Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.

Справка от органов опеки

Кроме этого, если в квартире, которая будет обмениваться, зарегистрированы несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, необходимо предоставить согласие органов опеки в письменном виде. Стоит отметить, что получить документ, касающийся несовершеннолетнего ребенка, достаточно сложно.

Более того, ребенка нужно выписывать из его нынешней квартиры, а произвести эту операцию можно только в том случае, если сразу же его прописать в другом жилом помещении. Второе место приписки не должно ничем уступать предыдущему.

В противном случае ребенка выписать не получится и справку из органов опеки просто невозможно будет получить.

Если кто-то из жильцов против обмена, то в данном случае все решает суд.

Рассматривает заявление об обмене и принимает решение специальная жилищная комиссия, созданная при муниципалитете. Отрицательное решение может быть оспорено в суде.

Обмен

Заключенные раньше соглашения найма расторгаются на основании договора обмена квартирами. Сразу же подписываются новые договоры социального найма уже нового жилья. Данные процедуры должны быть осуществлены наймодателем в течение 10 дней после подачи всех документов.

Обмен квартиры на дом

Стоит отметить, что принцип обмена неприватизированной квартиры на дом точно такой же, как и обмен квартиры на квартиру. Все так же арендатору необходимо брать разрешение на проведение данной процедуры и собирать такие же документы. Обязательно следует учитывать фактор, что если площадь дома будет меньше нынешнего жилья, то обмен будет невозможен.

Родственный обмен неприватизированных квартир на приватизированные и наоборот

Как оформляется обмен неприватизированной квартиры на жилье, которое находится в собственности, в российском законодательстве напрямую не оговаривается. Как правило, это длительный процесс.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную производится следующим образом: совершеннолетний член семьи снимается с регистрации в приватизированном жилье и прописывается в неприватизированном (должны позволять размеры жилплощади). Затем производится смена главного квартиросъемщика, это может быть сделано через договор дарения.

Заключение

Итак, было разъяснено, можно ли продать или обменять неприватизированную квартиру. Подытоживая, можно сказать, обмен возможен, им достаточно часто пользуются люди, которые живут в квартире по договору социального найма. Но вот продажа такого жилья категорически запрещена.

Источник: https://BusinessMan.ru/mojno-li-obmenyat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-na-privatizirovannuyu-ili-dom.html

Юрпомощь
Добавить комментарий