Можно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать?

Содержание

Особенности продажи неприватизированной квартиры

Можно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать?

Многие люди считают, что неприватизированную квартиру нельзя продать. Но это не так: есть несколько способов проведения такой сделки.

Как можно продать жилую недвижимость, когда у вас нет права собственности на нее? Каким путём можно оформить продажу, и какие риски имеются?

Законодательное регулирование вопроса

Согласно законодательству РФ, неприватизированная квартира является собственностью не жильцов, а государства или муниципалитета.

Известно, что продать недвижимость имеет право только собственник. Не приватизировав жилую площадь, человек не имеет право ей распоряжаться. Поэтому продать такую жилплощадь в стандартном порядке не получится.

Сделки с неприватизированным жильём предусмотрены Жилищным законодательством, а с приватизированным – регулируются ГК.

Но всё же есть несколько выходов. Самым популярным является предварительная приватизация квартиры с последующей продажей. Оформить право собственности могут все жильцы, прописанные в жилплощади. Есть и другие способы, которые не предусмотрены на законодательном уровне, но и не являются нарушение.

Способы и порядок продажи

Прежде всего, предметом сделки может быть квартира или комната.

Есть несколько способов продать недвижимость, которая не является собственность:

Предварительная приватизация

Вначале нужно узнать, можно ли присвоить жилье себе.

Есть некоторые виды недвижимости, на которые нельзя оформить право собственности:

  • Жилплощадь в военных городах и спецдомах.
  • Выделяемое для обеспечения социальной поддержки.
  • Аварийное жильё, а также то, в котором проводится капитальный ремонт.

Продавец идёт в местную администрацию и заполняет заявление (его также заполняют все члены семьи), прикрепляя к нему следующие документы:

  • Паспорт.
  • Справка о составе семьи и характеристиках жилья.
  • Документ, в котором отражена жилищная квота.
  • Бумага, подтверждающая права на льготы.
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.

Заявление будут рассматривать в течение 30 дней. Далее будет заключён договор о законной приватизации жилья. Он должен быть заверен нотариусом. Оформив договор, продавец становится владельцем жилой недвижимости.

Если покупатель заинтересован в приобретении квартиры, он должен согласиться внести задаток за приватизацию. Если он сделал это, то продавец получает право на продажу жилья, после чего стороны заключают договор купли-продажи.

Обмен жильём

Для начала нужно найти покупателя. В объявление о продаже не надо скрывать, что жилье не было приватизировано.

Найдя покупателя, необходимо провести обмен. Для этого он должен купить недвижимость, принадлежащую агентству и выделенную именно для проведения обмена.

Оба участника подготавливают документы, и подают заявление на обмен, а госорган принимает решение о разрешении на проведение сделки.

Покупателю достаётся неприватизированная жилая недвижимость, а вам – жилплощадь для обмена, которую вы продаёте агентству.

Этот вариант осуществим, только если в неприватизированной квартире никто кроме продавца не был зарегистрирован. Также такой способ можно использовать только в регионах, в которых разрешается обмен и передача договора соцнайма.

Именно прописка является единственным основанием для оформления права владения жилой недвижимостью. Однако есть риск того, что агентство откажется возвращать буферное жильё назад. Поэтому следует внимательно подойти к выбору риелтора.

Регистрация покупателя в неприватизированной недвижимости

Другой, менее надёжный способ заключается в следующем:

  • В муниципальную жилплощадь прописывают покупателя.
  • Продавец переделывает на него лицевой счёт и выписывается из квартиры.
  • Покупатель по-прежнему не является владельцем жилья, но имеет право проживать в нём. В последующем он имеет право оформить её в собственность.

Если покупатель является родственником продавца, то для этого понадобится лишь согласие всех жильцов на регистрацию. А вот когда он является посторонним лицом, необходимо получить разрешение ещё и собственника жилья.

Правила раздела

Поделить неприватизированную жилплощадь при разводе можно несколькими способами:

  • Одна из сторон отказывает от раздела и предоставляет право проживания в квартире другому супругу. Сделав это, человек теряет дальнейшее право на получения права собственности.
  • Одна неприватизированная жилплощадь обменивается на несколько других. Это можно сделать, переоформив договор социального найма на каждого супруга по отдельности.
  • Супруги приватизируют жилье, после чего осуществляют её раздел. Важно, чтобы она стала собственностью до развода.

Когда оба супруга были зарегистрированы, они имеют право разделить жильё на равные части (в соответствие с нормами Семейного кодекса). Если другие члены семьи были прописаны, они также получают право получить долю после оформления права собственности. В любом случае это очень сложный процесс, поэтому стоит обратиться к юристам.

Если есть долги по коммунальным услугам

Будет непросто найти покупателя, который захочет переплачивать за квартиру, поэтому продавцу лучше снизить цену.

Чтобы осуществить сделку, можно пойти двумя путями:

  • Договориться с покупателем о выдаче аванса, который пойдёт на оплату долгов, затем – приватизации. Только после этого выплачивается основная сумма. Для этого оформляется договор, который затем заверяется нотариально.
  • Обратиться в риэлтерскую компанию. Агентство может согласиться помочь вам погасить долги за определённое вознаграждение. Оно возьмётся за поиск покупателя, выплатой по накопленным обязательствам и приватизацией квартиры. Для этого агентство действует по доверенности продавца, закреплённой в договоре об оказании услуг.

К примеру, если у вас есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, то риэлтерская фирма могут отправить гарантийное письмо в департамент ЖКХ, обещая погасить весь долг после оформления права собственности жилплощадь.

Риски при оформлении сделки

Самым безопасным способом будет всё-таки приватизация квартиры перед её продажей.

Но если по каким-то причинам продавец не может сделать этого, то появляются риски. Лучше всего будет обратиться к юристам, которые помогут проконтролировать ход сделки и не позволят продавцу стать жертвой мошенников.

Наибольший риск для продавца – стать жертвой мошенничества покупателя или агентства недвижимости. К примеру, агентство не станет выкупать жильё, которое предоставило для проведения обмена. Покупатель неприватизированного жилья также рискует, ведь если он не сможет оформить право собственности на квартиру, то он останется лишь с правом пользования.

Несовершеннолетние дети являются обязательными участниками приватизации жилья. Для продажи такой недвижимости продавец с несовершеннолетними детьми должен будет получить разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки. Для этого туда оба родителя должны подать заявление.

Кроме того, сделки по продаже неприватизированного жилья не являются полностью обоснованными с позиции законодательства. Это слишком ненадёжный способ, и любая заинтересованная сторона может подать исковое заявление в суд, требуя признать сделку недействительной. Для этого достаточно просмотреть, сколько раз была перепродана буферная квартира, предоставляемая агентством.

Сложно сказать, каковы шансы выиграть в разбирательстве. Однако если вы отказались от права проживания в неприватизированном жилье, его уже не вернуть – оно останется у тех, кто был зарегистрирован в нём.

Чтобы обезопасить себя, разузнайте о том, какой репутацией пользуется покупатель или фирма. Найдите бывших клиентов агентства и поинтересуйтесь, как они проводят сделки.

Каждое действие лучше всего закрепить документально. Для этого:

  • Если покупатель даёт согласие на внесение задатка, оформляйте предварительный договор. Обозначьте в нём ответственность сторон и обязанность заключить договор купли-продажи после того, как продавец приватизирует жилую площадь.
  • Обозначьте стоимость сделки.
  • Выписывайте расписки при получении денежных средств.

О правилах проведения сделок купли-продажи неприватизированной недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/neprivatizirovannaja-nedvizimost.html

Как продать неприватизированную квартиру?

Законодательство неоднократно продлевало бесплатную передачу недвижимости в собственность гражданам. Однако поныне жилой фонд страны имеет значительную долю неприватизированного жилья.

Людей, занимающих такие квадратные метры, часто интересует вопрос, можно ли продать неприватизированную квартиру.

Чаще всего им задаются те, кто ранее уже использовал свое право, получив от государства другую квартиру, вследствие чего лишился возможности на приватизацию ныне занимаемой площади.

Продать неприватизированную квартиру

Распорядиться недвижимостью можно в случае, если на нее оформлены права собственности. Жилье, доставшееся гражданам по ордеру, договору социального найма, является собственностью муниципалитета или государства. Значит, распоряжаться им могут только соответствующие структуры.

Любые операции с ним проводятся при участии и с разрешения жилищных органов соответствующего уровня. Сделки по продаже неприватизированного жилья гражданами не значатся в перечне вопросов, входящих в их компетенцию.

По той простой причине, что государство не дает права распоряжаться не оформленными в собственность квартирами.

Законный выход из положения

Самое простое и правильное – приватизировать квартиру, после чего у гражданина или семьи появится законная возможность распорядиться ею. Это возможно, если все или кто-то из членов семьи до сих пор не участвовал в приватизации. Если таким единственным человеком окажется несовершеннолетний ребенок, на него также можно оформить собственность.

При последующей продаже жилья придется получать разрешение органов опеки. А его выдадут, если полученные от реализации квадратных метров деньги будут потрачены на приобретение нового помещения для ребенка.

Хотя допустим еще один вариант – оформление на несовершеннолетнего жилья (аналогичного по площади, стоимости отчуждаемому), находящегося в собственности близких людей.

В случае, если в договоре соцнайма значатся лица, которые уже использовали свое право, можно найти еще один законный способ разрешения проблемы – перевезти к себе близкого родственника, зарегистрировав его в квартире. На эту роль подойдет надежный и честный человек, которому вы доверяете и который пока не реализовал своего права.

Тут есть определенные нюансы – размеры занимаемой вами площади должны позволять увеличить число проживающих на ней. Узнать о социальных нормах – сколько квадратов положено на каждого человека – можно в жилотделе муниципалитета.

Эти нормы в разных регионах страны довольно сильно различаются. В случае, если площадь позволяет, нужно обратиться в уполномоченные органы для внесения нового жильца в договор соцнайма, после чего зарегистрировать его по адресу расположения объекта.

Затем последует законная приватизация и не менее законная продажа.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

«Кривой» выход из положения и его последствия

Не слишком чистоплотные риелторы часто предлагают изначально незаконный способ продажи неприватизированных метров. Для такого случая существуют «буферные» схемы. Что это такое? Вам нужно продать муниципальное жилье. Риелторы:

  1. находят желающего купить его (по цене, значительно ниже рыночной);
  2. оформляют на этого человека комнату или дом, находящиеся в собственности, так называемый буфер (обычно в качестве такового используются деревенские развалюхи, стоимость которых значительно уступает стоимости вашей обмениваемой площади);
  3. оформляют обмен между квартирой и «буфером», в результате которого покупатель получает права на заключение договора соцнайма на вашу площадь, а вы – право собственности на «буфер»;
  4. оформляют договор купли-продажи вашего «буфера» между вами и кем-то из доверенных лиц агентства, чьей собственностью он становится.

Данная схема чревата самыми печальными последствиями. Она относится к категории притворных сделок – ведь обмен на «буфер» осуществлялся не для того, чтобы семья из муниципальной квартиры проживала в нем, а лишь с целью прикрыть факт продажи муниципального жилья.

Большие риски ждут продавцов и при расчете. При подобных сделках нет законных и абсолютно безопасных способов расчета.

Все происходит «под диктовку» риелторов, которые действуют исходя из собственного опыта, а не руководствуясь требованиями закона и защитой интересов клиентов. Ни одна из сторон по определению не может иметь гарантий при расчете.

Даже использование банковской ячейки как самого надежного способа оплаты может в случае последующих судебных разбирательств стать решающим доказательством незаконности сделки.

В подобных сделках плохо защищены не только продавцы муниципального жилья, но и покупатели. Обычно, заплатив деньги, дождавшись регистрации в квартире, приватизировав ее на себя, покупатели расслабляются. Теперь они твердо уверены, что квадратные метры находятся в их собственности, а все волнения позади.

Это может оказаться так, если при совершении обмена не были нарушены чьи-то права. Если же в обмене участвовали любые лица, относящиеся к группе риска (дети, старики, маргиналы…), вероятность расторжения такой сделки в судебном порядке довольно велика. Доказать, что были нарушены их права, будет несложно.

В результате новый жилец, приватизировавший на себя квартиру, может оказаться без жилья, без уплаченных за него средств.

Что же выбрать

Выбирая незаконный и весьма опасный по своим последствиям способ отчуждения неприватизированного жилья, человек всегда подвергается риску быть обманутым.

Ведь незаконные схемы – основное средство из арсенала откровенных мошенников, действующих на рынке недвижимости в тесном сотрудничестве с коррумпированными чиновниками.

Последние прекрасно понимают, что речь идет о незаконных сделках – неоднократно подписывая обмены с одним и тем же «буферным» адресом, они не могут не знать истинного состояния дел. Поэтому получение «государственных» документов нельзя рассматривать как гарантию чистоты сделки, на что часто указывают риелторы.

Приватизировав свои квадратные метры, вы сможете продать их по максимальной цене, избежать ненужных волнений.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Предварительный договор купли-продажи квартиры

У многих людей, имеющих муниципальное жилье, часто возникает вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия.

В законодательстве четко прописано, что у физических лиц нет права на совершение сделок купли-продажи с недвижимостью, которая не была приватизирована. Если в свое время человек не воспользовался правом на приватизацию жилья социального найма, то теперь он может выкупить это право.

Эта операция обычно проводится в том случае, если приватизированное жилье обменивают на неприватизированное вне зависимости от его местоположения.

Как это делается?

Это выглядит вполне определенным образом. Любой человек, у которого есть неприватизированная квартира или доля в коммуналке, может найти подходящего покупателя, которому либо необходима жилплощадь в другом городе, либо он готов ее обменять на нужное жилье.

Когда эта процедура будет проведена, продавец может регистрироваться в той квартире, где он желает жить. На данный момент некоторые фирмы специализируются именно на таких сделках. У них есть дом в другом городе, через квартиры в котором и производятся операции обмена.

Естественно, у подобного вида сделок есть «подводные камни», а по их поводу часто разгораются споры о правомерности или неправомерности.

Однако в результате этого выгода продавца очевидна, так как он продает жилье, которое ему не принадлежит. Единственным недостатком является то, что факт передачи денег не будет нигде указан.

А это привлекает особое внимание со стороны мошенников, желающих воспользоваться такой ситуацией.

Правила безопасности

Как и в любой иной сделке с недвижимостью, в данном случае требуется быть предельно осторожными. А чтобы не попасть в лапы аферистов, требуется внимательно ознакомиться со всеми документами, которые вы подписываете, а также помнить, что договор обмен может быть признан недействительным в течение года после того, как его заключили.

Если вы поняли, что стали жертвой обмана, то требуется обратиться в полицию как можно скорее.

Если фирма, которая занимается такими сделками, добросовестная, то она не допустит подобной ситуации, так как продавцу вручат деньги за квартиру после того, как он будет зарегистрирован на жилой площади, которая предусматривалась для него с самого начала оформления сделки.

Если отвечать на вопрос “можно ли продать неприватизированную квартиру”, то стоит отметить, что имеется еще один вариант того, как поступить при возникновении такой необходимости. Для начала требуется отыскать потенциального покупателя на вашу недвижимость.

Может выяснить, есть ли возможность для приватизации вашего жилья.

Следует помнить, что приватизации не подлежат такие объекты, как квартиры в военных городках, в домах специального назначения, в домах с текущим капремонтом, социальное жилье, а также комнаты в общежитиях. Если ваше жилье никак не относится ни к одному из названных видов, то можете собирать пакет документов на приватизацию. Это:

– справка о составе семьи и жилом помещении;

– справка о начисленной жилой квоте;

– паспорта;

– чеки «Жилье»;

– свидетельства о рождении детей, которым еще нет 18 лет;

– документы, говорящие о наличии определенных льгот.

Если говорить даже о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, то стоит отметить, что с перечисленными документами вам потребуется явиться в районную администрацию со всей семьей.

Тут вам нужно будет заполнить заявление, которое должны подписать все члены семьи. Его будут рассматривать в течение одного месяца. В присутствии нотариуса происходит составление договора о приватизации.

Как только он будет признан государством, квартира получит статус приватизированной.

Как быть с покупателем?

В описываемой ситуации необходимо сказать, что покупатель должен быть в курсе того, что квартира не приватизирована. Часто, если потенциальный покупатель заинтересован в приобретении именно этого конкретного жилья, он готов внести задаток, которые вам потребуется для оформления всех необходимых документов.

Договор о задатке лучше всего заверить нотариально. Конечно, в этом случае стоимость квартиры будет немного ниже той, что была бы в случае, когда она изначально уже приватизирована. От покупателя вам поступает задаток, после этого у вас будет оформлено право на продажу квартиры, а далее вы можете ее продавать.

Третий вариант

Если продолжить разбираться в вопросе о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, то стоит сказать и еще об одном варианте. Можно оформить договор социального найма на недвижимость, которая имеется у вас в распоряжении, на покупателя.

Для этого сначала вы должны договориться с ним, после чего можете прописать его в свою квартиру в соответствии с договором социального найма. После того как вы получите оговоренную между вами сумму, вы можете выписываться из квартиры.

Далее у покупателя появляется возможность оформить договор социального найма на жилье на свое имя, а потом и приватизировать его в собственность.

Какие права вы получаете после приватизации?

После приватизации вы, как собственник, имеете право продать квартиру. Какие документы нужны для этого, вам подскажет нотариус, с которым вы будете работать при заключении договора и совершении сделки.

Как правило, к базовым бумагам относятся: технический паспорт на объект недвижимости; документ с отметкой БТИ; справка из ЖЭКа (форма №3) о составе прописанных людей в квартире; справка о регистрации права собственности (выписка из Реестра) на недвижимость; документ, подтверждающий отсутствие задолженности за пользование коммунальными услугами, ваш паспорт и ИН. Вы можете не только продать жилье, но и обменять его.

Если вы желаете продать квартиру в минимальные сроки, то вам стоит обратиться в агентство. Специалисты не только окажут вам помощь в поиске покупателя, но и помогут заметно сэкономить время. Если на сбор справок для приватизации у вас тоже нет времени, то вам помогут сделать обмен на буферное жилье, они же подскажут, нужны ли для этого какие документы.

Продать квартиру можно будет уже после того, как вы станете собственником. Вы обмениваете свое жилье на буфер, то есть квартиру, принадлежащую фирме. От вас и покупателя в государственную организацию потребуется подать заявку на обмен, а потом дождаться разрешения. Когда вы его получите, покупатель станет распоряжаться вашей квартирой.

Вам не стоит опасаться подобных сделок, так как это не только безопасно, но и довольно выгодно.

Если вас заботит вопрос о том, как разделить неприватизированную квартиру, то стоит отметить, что новое законодательство запрещает это делать. Под данным понятием имелось в виду разделение лицевых счетов в ней. Теперь можно только разменять неприватизированную квартиру на две другие, имеющие такой же статус.

Особенности договоров

Довольно часто граждане, которые собрались приобрести жилье, опасаются его двойной продажи и мошенничества со стороны продавца. Именно для таких людей в российскую практику был введен предварительный договор купли-продажи квартиры. Он дает обеим сторонам сделки вполне определенные права.

Это своеобразное обязательство того, что в будущем сторонами будет совершена сделка, а также позволяет устранить повышение стоимости объекта недвижимости и сохранения его первоначального вида без ухудшений передаваемого имущества в будущем. Но иногда предварительный договор купли-продажи квартиры содержит условия, которые создают определенные нюансы совершения сделки.

Поэтому при его составлении и заключении требуется быть предельно внимательными.

предварительного договора купли-продажи

Этот документ содержит в себе полный перечень необходимых условий для составления в будущем основного договора.

В указанном документе должны обязательно содержаться сроки, в которые между сторонами должна быть совершена сделка купли-продажи квартиры, размер денежной суммы, вносимой покупателем в качестве задатка или аванса.

Также в предварительном договоре может указываться состояние объекта, мебели, которая передается вместе с квартирой.

В этом случае продавец берет на себя определенные обязательства, от которых он не вправе отказаться в будущем, когда будет заключаться договор купли-продажи квартиры. Документы в этом случае призваны привлечь одну из сторон к ответственности, если она будет уклоняться от совершения сделки. Убытки, причиненные в результате этого, могут взиматься в судебном порядке.

Подводные камни при продаже

Итак, теперь, когда вы знаете, можно ли продать неприватизированную квартиру. Стоит сказать о тех подводных камнях, с которыми часто сталкиваются в таких ситуациях. Риск есть при любом варианте продажи неприватизированной квартиры.

Основной фактор здесь – это мошенничество со стороны агентства или покупателя. К примеру, вы можете столкнуться с тем, что после вашей выписки из квартиры вам не выплатят полагающиеся деньги. Либо агентство просто не захочет выкупать обратно квартиру-буфер.

Вы должны сначала тщательно проверить репутацию человека и фирмы, с которыми желаете сотрудничать.

Интересы покупателя тоже пострадают при «буферной» схеме, так как если его право на приватизацию уже было использовано, то он не станет собственником новой квартиры, а просто останется в ней жильцом.

Со стороны закона подстерегает еще одна опасность. Кто-то из заинтересованных лиц вполне может подать в суд заявление о недействительности совершенной сделки. Формально на то будут все основания: теоретически такая продажа вполне может рассматриваться в качестве мнимой или притворной сделки. И довольно сложно прогнозировать результат судебной тяжбы.

Вместо заключения

А если вы задумались над тем, как продать квартиру с несовершеннолетними, то тут вас ждет еще больше проблем и вопросов, так как вы должны доказать, что этим лицам будет где проживать в будущем.

Именно поэтому самым правильным вариантом будет приватизация жилья, даже если вы уже договорились с покупателем и получили от него задаток.

При совершении каждого своего шага требуется тщательно все документировать, что поможет вам избежать множества проблем.

Источник: http://.ru/article/180635/mojno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-predvaritelnyiy-dogovor-kupli-prodaji-kvartiryi

Продажа неприватизированной квартиры

Вопрос о том, что неприватизированную квартиру нельзя продать, достаточно давно потерял свою силу.

Сложность продажи неприватизированной квартиры заключается в том, что данный вид недвижимости не представляет собой собственность владельца жилья. 

Неприватизированная недвижимость является владением государства. Но, как и во всем, есть и плюсы и минусы данного вида жилья.

В чем сложность продажи:

  • По Законодательству продажа таких квартир является запрещенным;
  • Если обходить государственные постановления, касательно такого жилья, нужно потратить достаточное количество времени, если не прибегнуть к помощи специалистов;
  • Есть риск быть обманутым, как покупателем, так и агентством, которое фигурирует в процессе.

Несмотря на факторы сложностей, в случае острой необходимости все-таки есть возможность продать недвижимость, которая была ранее неприватизированная.

Естественно, при необходимости и желании, можно собрать все необходимые документы, которые нужны, чтобы осуществить процесс перехода квартиры в собственность жителю данной квартиры.

Список документов для приватизации квартиры достаточно длин, но собрать его, при нужде, можно:

  1. Понадобиться взять с собой «квоту» о жилищной площади;
  2. Паспорта всех членов семьи, прописанных на территории квартиры;
  3. Свидетельства рождения детей;

После того, как все необходимые документы собраны, необходимо обратиться в районную ЖКС. Там владелец лицевого счета пишет заявление специальной формы, которое выдается сотрудником Жека.

После написания каждый член семьи, за исключением несовершеннолетних детей, ставит свою подпись о согласии с вышеуказанным.

Такое заявление рассматривается службой на протяжении тридцати дней, после чего озвучивается ответ.

Если такой ответ положительный, то в присутствие нотариуса составляется специальная форма документа, которая будет подтверждать, что вы являетесь законным владельцем квартиры.

Если же по каким бы то ни было причинам, вы не имеете возможности или желания на приватизацию квартиры, нужно ознакомиться с процессом продажи недвижимости, принадлежащей государству.

Необходимо найти добросовестное агентство, которое поможет с процессом продажи неприватизированного жилья. Также очень важно хорошо ознакомиться с человеком, который желает приобрести недвижимость, проверить его документы на подлинность.

Если есть такая возможность, то нужно попросить знакомых, чтобы проверили, является ли компания зарегистрированной и не замечен ли был потенциальный покупатель в мошенничествах.

Когда данные моменты пройдены, нужно понять процесс продажи неприватизированной квартиры.

  • В связи с тем, что продать напрямую неприватизированное жилье нельзя, необходимо обходными путями оформлять данную сделку. Можно обменять квартиру на приватизированную. Прибегая к данному варианту, в агентстве покупатель фиктивно приобретает приватизированное жилье. Как правило, в подготовленных агентствах есть несколько приватизированных квартир, которые предлагаются для данной цели. После сделки такая недвижимость возвращается агентству.
  • После приобретения приватизированной недвижимости покупатель с продавцом обмениваются жильем неприватизированным на приватизированное жилье. Естественно, комбинация не из легких, но, как вариант, она может подойти для приобретения неприватизированной недвижимости.

После данных манипуляций владелец продаваемого жилья прописывает покупателя в своей квартире. Затем, когда все оформления закончились, владелец выписывается из квартиры, давая возможность покупателю в полной мере вступить в права на недвижимость.

Как купить неприватизированную квартиру

Приобретение неприватизированной квартиры дает некоторые возможности покупателю:

  • Во-первых, такая недвижимость приобретается намного быстрее.
  • Во-вторых, стоимость такой недвижимости дешевле, нежели первичная.
  • В-третьих, такая покупка дает возможность стать владельцем недвижимости, с готовым ремонтом, коммуникациями.

Конечно же, перед тем, как сделать ставку на покупку неприватизированной недвижимости, необходимо детально рассмотреть вопрос о том, что за владельцы у данной квартиры, с какой целью они продают недвижимость.

Обезопасить нужно себя обязательно, чтобы не стать участником ловушки мошенников.

Люди, занимающиеся продажей квартир, которые неприватизированные, тоже должны понимать, насколько высока ответственность и вероятность попасться на крючок.

Именно поэтому, если с обеих сторон добропорядочные люди, то проблем быть не должно.

Чтобы купить неприватизированную квартиру, необходимо пройти следующие этапы:

  • Купить «буферное» жилье. Так называется недвижимость, которая в дальнейшем обменивается на неприватизированную квартиру. Естественно, данная жилищная площадь предлагается специальными компаниями, которые занимаются помощью в покупке — продажи недвижимости разных уровней. В «буферной» недвижимости прописывают покупателя неприватизированной недвижимости.
  • После того, как буферное жилье приобретено, продавец должен прописать покупателя в своей квартире, после выезда выписаться из нее.

Естественно, для того чтобы обезопасить себя, как покупателя, следует попросить у продавца гарантии, которые дадут возможность точно быть уверенным в том, что квартира не перейдет в руки другим людям.

Данными гарантиями является:

  • Ордер на обмен неприватизированной недвижимости на приватизированную.
  • Договор, составленный обеими сторонами о том, в какой срок продавец покинет просторы продаваемой недвижимости.

Чтобы не попасться на удочку к мошенникам, перед оформлением сделки осуществите следующие манипуляции:

  • Поинтересуйтесь, не поставлен ли продавец на учет в психиатрической или наркологической клинике;
  • Методом психологии, постарайтесь взять у продавца информацию о том, по какой причине он не приватизировал квартиру;
  • Узнайте, для какой цели продается квартира;
  • Попросите документы, подтверждающие место жительства продавца после выселения из квартиры.

Как обменять неприватизированную квартиру

Обмен неприватизированного жилья возможен.

Естественно, есть нюансы, которые следует учитывать.

  • Квартира или квартиры, на которые будет производиться обмен, должны быть также неприватизированными;
  • Жилищная площадь квартир должна быть равнозначной друг другу;

Необходимо собрать полный пакет документов, чтобы подать в органы государственной власти прошение об обмене.

Для того чтобы поменять квартиру, нужно хорошо познакомиться с тем человеком, с которым будет этот вопрос решаться. Обменщики должны проверить друг друга на наличие или отсутствие судимостей, также следует поинтересоваться,

насколько состояние недвижимости с обеих сторон подходит для проживания.

Есть несколько моментов, при которых обмен не разрешен законодательством:

  • Если дом одной из сторон в ближайшее время планируют сносить;
  • Если в квартире намечается капитальный ремонт с изменением планировки;
  • Если у одного из владельцев неизлечимые хронические заболевания (перечень данных заболеваний можно прочитать в законе);
  • Если на квартиру наложен арест.

Как разделить неприватизированную квартиру

Есть ситуации, при которых необходим раздел имущества. Чаще всего данный вопрос становиться актуальным, если семья планирует разорвать брак.

В данном случае, согласно законодательства, разделять можно совместно нажитое имущество.

Неприватизированная квартира не является собственностью тех, кто в ней проживает, квартира считается государственной. В связи с этим, разделение квартиры между супругами невозможно.

Исходя из того, что разделение является невозможным, следует искать обходные пути. Есть возможность обменять неприватизированную квартиру на жилплощадь такого же размера.

Это может быть несколько меньших по площади квартир. Обмен осуществляется в порядке, прописанном в законодательстве действующего государства.

Как разменять неприватизированную квартиру

Размен квартиры происходит по той же процедуре, что и обмен. Единственное, под разменом подразумевается деление квартиры с большей жилищной площадью на несколько квартир, с меньшей жилищной площадью.

Обмен должен быть осуществлен на квартиры, которые также не являются приватизированными.

Если происходит размен, то необходимо получить подписи в предназначенном органе от каждого совершеннолетнего ребенка, а также, подать документ из органа опеки о согласии, если есть маленькие, несовершеннолетние дети.

Подводные камни при продаже

Если все сделать правильно и пошагово, то подводных камней быть не должно. Самое главное, чтобы на пути не встретились мошенники, которые в дальнейшем оставят и без квартиры, и без денег.
Важно, проверить:

  • Чтобы ордер на обмен был подлинным;
  • Чтобы человек, покупающий жилье, был законопослушным;
  • Чтобы оплата вносилась своевременно.

Как подстраховаться?

В первую очередь, чтобы не стать обманутым, необходимо быть бдительным в столь важном и ответственном вопросе, как продажа неприватизированного жилья.

Естественно, дабы не стать уловкой для мошенников, необходимо правильно расставить приоритеты.

Необходимо нанять опытного и профессионального юриста, желательно знакомого, который будет вести вас по правильным тропам на протяжении всего течения сделки.

Часто задаваемые вопросы

При необходимости продажи неприватизированной квартиры часто становиться много неизведанных ранее вопросов.

В первую очередь люди не понимают, возможно, ли вообще осуществление данной процедуры?

Затем людей охватывает вопрос, какие же документы нужны для продажи.

Также часто возникает вопрос о том, где лучше всего искать покупателя?

Когда речь заходит о столь серьезной сделке, то все вопросы оказываются решаемыми. Самое главное окружить себя профессионалами и опытными в вопросе продажи неприватизированного жилья, людьми.

Источник: http://pozvoniuristu.ru/kvartira/prodazha-kvartiry.html

Как продать неприватизированную квартиру и законно ли это?

Кто-то не видит разницы между муниципальной и приватизированной квартирой, но она есть, причем существенная. Собственностью второго вида недвижимости является сам человек. Что касается муниципального имущества, то владеет им государство. Люди, которые в ней проживают, просто там прописаны.

В связи с этим возникают весомые проблемы с продажей. Однако, существуют варианты продажи неприватизированного жилья.

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Закон Российский Федерации говорит о том, что такие сделки совершать невозможно, так как подобное имущество принадлежит не продавцу, а ведомству государственного фонда жилья. Но это не означает, что никаких сделок с неприватизированным недвижимым имуществом сделать нельзя.

Продавать такую квартиру можно двумя способами:

  1. Приватизировать жилплощадь совместно с будущим покупателем;
  2. Обратиться к процедуре обмена имущества.

Совместная приватизация

Вариант с совместной приватизацией квартиры с покупателем повлечет за собой меньше сложностей, но больше времени на ожидание решения и сбор нужных справок.

В нашей стране запрет на приватизацию распространяется на объекты, расположенные на территории военных городков, а также квартиры, числящиеся в социальном или аварийном фонде. Если квартиру можно оформлять в собственность, то начинайте собирать необходимые документы.

Алгоритм действий:

  • справка о жилищной квоте, наличие прав на льготы, вместе со справкой о составе семьи предоставьте копии свидетельств о рождении несовершеннолетних, проживающих в семье;
  • заполните бланк заявления на приватизацию, который выдается в администрации района (подписать обязаны все члены семьи, проживающие в приватизируемой квартире);
  • поданное заявление рассматривается в течение месяца. После окончания срока рассмотрения вы обращаетесь к нотариусу. Последний официально заверяет договор приватизации.
  • договариваетесь с покупателем квартиры. Как правило, покупатель вносит задаток за квартиру перед тем как вы приступите к процедуре официального оформления жилья в собственность. После приватизации жилье продается покупателю.

Запомните, выгоднее и легче продавать квартиру ПОСЛЕ приватизации. Можно обойтись и без этой процедуры, но такие пути сложны и затратны по времени. Продажа приватизированной квартиры несет дополнительные расходы. Так, если вы продаете только что оформленное в собственность жилье (в течение первых трех лет после оформления договора), то обязаны выплатить налог 13% от стоимости квартиры.

Обмен неприватизированной квартиры

Вариант с обменом неприватизированной квартиры очень сложный. Он влечет за собой наличие юридических тонкостей, поэтому влезать в эту процедуру стоит только в сотрудничестве с агентством по недвижимости, которому доверяете.

Алгоритм действий:

  • сперва все происходит стандартно: разместите объявление о продаже квартиры или найдите покупателя среди знакомых. Обязательно сообщите, что жилье неприватизировано, так как дальше будут специфические действия и покупатель должен иметь это в виду;
  • после этого покупатель должен приобрести «буфер» — это такая квартира, которая принадлежит агентству недвижимости. Буфер и ваша квартира обмениваются. Но для обмена нужно заполнить заявление об обмене. Для него тоже собираются справки и продавцом и покупателем, которые поможет оформить агентство. Заявление об обмене так же рассматривается официальными органами. После процедур у вас остается жилье-буфер, которое вы продадите агентству по условиям договоренности.

Помните, что у варианта с обменом много минусов. Вы также потратите время на сбор и рассмотрение справок, но при этом можно легко оказаться обманутым неблагонадежным агентством.

Как обменять неприватизированную квартиру?

Обменять муниципальную квартиру можно на такое же муниципальное жилье. Например, это можно сделать, если человеку потребуется переехать на другую улицу, район или город.

Чтобы совершить эту сделку, подготовьте бумаги:

  • Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • Заявлении о предоставлении обмена;
  • Согласие нанимателей с двух сторон, заверенное нотариусом;
  • Договор найма;
  • Разрешение на осуществление сделки.

В первую очередь, необходимо найти жилье, на которое будет произведен обмен и обсудить условия сделки с его собственником.

Стоит заметить, что условия должны соблюдаться одинаковые. То есть, даже при желании, невозможно обменять трехкомнатную квартиру на жилье, метраж которого в несколько раз меньше.

Далее, следует собрать согласие на обмен в письменном виде всех людей, кто прописан на данной жилой площади.

Еще одна важная деталь — это получение согласие на обмен у муниципалитета города. Последним этапом процедуры является составление договора обмена и регистрация на новом месте.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами?

Продать квартиру, которая не находится в собственности и за которой числятся долги, — крайне проблематично.

Точнее, есть только один способ реализовать такую недвижимость: вам потребуется найти такого покупателя, который добровольно согласится погасить все задолженности. Естественно, делать он это может только за существенную скидку — как минимум, в размере той суммы, которую он потратит на погашение всех долгов.

Пожалуй, стоит отметить, что есть и еще один вариант продажи квартиры с долгами. Собственно, приватизация квартиры и дальнейшая ее продажа. Но для того, что процедура передачи в собственность прошла успешно потребуется обязательно рассчитаться с долгами.

Как продать долю в неприватизированной квартире?

Закон гласит, что продать долю, например, комнату неприватизированной квартиры гражданин не имеет права. Потому что каждый гражданин, проживающий в муниципальной квартире часто ошибочно полагает, что ему полагается доля жилплощади. Обычно площадь квартиры делится на количество живущих людей и так негласно закрепляются доли квартиросъемщиков.

Приватизация закрепляет за людьми право собственности на жилье, а если нет приватизации, значит, и жилье не находится в собственности проживающих. Законы нашей страны говорят, что гражданин имеет право продавать только свое имущество (движимое или недвижимое).

Раз никто не владеет долями квартиры, то и продавать нечего.

Также ошибочно полагать, что если один из членов семьи заплатит другому часть стоимости квартиры (выкупит «долю») — ни в коем случае не означает, что у покупателя будет больше прав на квартиру, так как сделка сама по себе фиктивна.

Как разменять неприватизированную квартиру?

Допустимо разделить неприватизированную квартиру, однако, действия в таком случае ограничены. Главное найти двух обладателей муниципальных квартир, желающих съехаться в одну жилую площадь.

Подводные камни при продаже

Основные проблемы при продаже:

  • Собственник жилья имеет право отказаться от выписки. В таком случае, сделать это через суд будет невозможно. Таким образом, покупатель заплатит деньги, но при этом у него не будет проживать на жилой площади.
  • Еще одна проблема — отказ оплаты покупателя. Встречались случаи, когда человек получил прописку на неприватизированной жилой площади, после чего отказывался оплачивать полную стоимость квартиры.
  • Если в неприватизированной квартире прописаны дети, то впоследствии выписать их будет невозможно. Таким образом, в этой ситуации, продавец теряет деньги.

К сожалению, в настоящее время существует огромное количество людей, которые стремятся обмануть друг друга из-за урегулирования собственного финансового состояния. Для того, чтобы этого не произошло, требуется подстраховаться.

Как купить неприватизированную квартиру?

Чтобы купить такую квартиру, следует:

  1. Получить от владельца квартиры договор в письменном виде о том, что он выпишется из квартиры после передачи финансовых средств;
  2. Если требуется оплатить задаток, то требуется сделать это только в присутствии юриста;
  3. Чтобы обеспечить себе безопасность, желательно, приобретать квартиру через агентство;
  4. Требуется дополнительно проверить нет ли у продавца проблем со здоровьем из-за которых он не осознает своих действий;
  5. Внимательно ознакомиться с заполнением бумаг;
  6. Не стоит передавать деньги наличным способом, только через банковский счет;
  7. Узнать причины того, почему не была выполнена приватизация жилья.

В целом, процесс покупки квартиры аналогичный. В первую очередь, нужно прописаться в квартиру, которую человек желает приобрести. После чего нужно расплатиться с продавцом в полной мере. Когда собственник выпишется, можно оформить договор найма на другое имя и при необходимости сделать приватизацию.

Как подстраховаться?

Чтобы не возникло непредвиденных ситуациях позаботьтесь о создании официальных бумаг. Граждане пренебрегают этим фактором из-за того, чтоб придется тратить деньги и время на их услуги. Однако, только таким образом обеспечивается полноценная безопасность.

При передачах денежных средств, нужно также заверять эту процедуру у нотариуса. Расписки также обязательное условие.

То есть с продавца необходимо запросить документ в письменном виде, о том, что он обязуется выписаться из квартиры, а покупатель в свою очередь должен написать о том, что он заплатит стоимость квартиры в полном объеме. Все эти документы можно использовать в качестве доказательства в суде.

Часто задаваемые вопросы

  • Как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние?
    • В первую очередь, пропишите детей в другое место. При этом, условия в новом жилье должны быть лучше, чем в предыдущем. Далее, можно продать квартиру вышеуказанным способом.
  • Что делать, если один из прописанных не дает согласие на продажу?
    • В таком случае, требуется обжаловать его намерение в судебном порядке. Также можно запросить принудительную приватизацию жилой площади.
  • Что делать, если получен отказ в продаже неприватизированной квартиры?
    • Требуется выяснить причину отказа и повторить эту попытку снова.

Источник: http://urist7.ru/kvartira/prodavat-neprivatizirovannuyu-kvartiru.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.